Giải pháp cho condotel phát triển bền vững tại Việt Nam

Đây là nhận định của ông Đỗ Việt Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị – Bộ Xây dựng tại Diễn đàn “Hành lang pháp lý cho thị trường Condotel” do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức tại Hà Nội, sáng nay (14/12).

Theo ông Đỗ Viết Chiến, condotel là phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phát triển mạnh nhất trong giai đoạn thời gian  2016 – 2017 và phần đầu của năm 2018 đáp ứng được nhu cầu thị trường, tạo nhiều cơ sở lưu trú tiện nghi, chất lượng cao cho mục tiêu phát triển du lịch của nhà nước góp phần tăng trưởng kinh tế và chiến lược phát triển du lịch quốc gia. Tuy nhiên đến nay có dấu hiệu chững lại.

Ba “rào cản” của condotel

Theo ông Chiến, đây là sản phẩm bất động sản lưỡng tính chưa được pháp luật quy định về tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, quyền sở hữu, mua bán chuyển nhượng và quản lý vận hành…

Trong đó, ông Chiến chỉ ra, vấn đề quyền sở hữu nổi lên hàng đầu. Người mua mong muốn được cấp sổ đỏ vĩnh viến trong khi codotel bị chi phối bởi hai luật: Luật Du lịch và Luật Nhà ở. Theo Luật Du lịch thì sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng chỉ được thuê có thời hạn còn theo Luật Nhà ở thì được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.

Điều này làm người mua băn khoăn còn chủ đầu tư thì không biết vận dụng theo luật nào, còn nhà nước thì lúng túng trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quản lý sự phát triển của condotel.

Thứ hai, thỏa thuận giữa người mua và người bán với lợi nhuận rất cao, 8-10-12%, đây là lãi suất không thực tế. Do đó, không phải doanh nghiệp nào cũng thực hiện được cam kết này dẫn đến tình trạng khất nợ, trả chậm và cuối cùng là không trả gây bức xúc cho người mua.

Thứ ba, có địa phương lách luật bằng cách đưa ra khái niệm, condotel xây dựng trên đất ở không hình thành đơn vị ở. Điều này đồng nghĩa với việc khẳng định nhà ở không có hạ tầng xã hội, thậm chí chủ trương điều chỉnh quy hoạch thành đất ở để cấp sổ đỏ cho người mua.

Đây là vấn đề thực tế đã nảy sinh nhưng chưa được pháp luật điều tiết gây ra những nguy cơ phá vỡ quy hoạch và những bất ổn về mặt xã hội.

Cụ thể, trong quy hoạch những khu vực có cảnh quan tự nhiên, môi trường sinh thái tốt được thiên nhiên ban tặng nhất là khu vực ven biển, hải đảo, đa phần được ưu tiên xác định mục tiêu phục vụ cho người dân, phục vụ cộng đồng là chính, ai cũng có thể được hưởng ngoài khu vực đảm bảo an ninh quốc phòng và bảo vệ môi trường.

Trong khi đó, các khu vực được quy hoạch là đất ở và khu đô thị mới phải tuân thủ tiêu chuẩn tiêu chuẩn, quy phạm và Luật Nhà ở. Có nghĩa là nhà ở phải đồng bộ với hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong đó hạ tầng xã hội rất quan trọng vì nhà ở cần đáp ứng được nhu cầu thiết yếu hàng ngày cho người dân.

Đề xuất cho condotel

Do đó, đối với dự án condotel đã xây dựng trên đất du lịch nghỉ dưỡng muốn chuyển thành nhà ở phải được rà soát, đánh giá lại quy hoạch và làm rõ khu vực nào được chuyển và khu vực nào không được chuyển.

Nếu được chuyển thì chuyển một phần hay toàn bộ, và phải trả lời được câu hỏi hạ tầng xã hội ở đâu. Không được xây chen, cơi nới sẽ phá vỡ cảnh quan và quy hoạch ban đầu. Đồng thời, quỹ đất xây dựng công trình hạ tầng xã hội tương ứng với dân số sẽ vào ở. Mặt khác phải đảm bảo yêu cầu đỗ xe, tỷ lệ đất giao thông tĩnh theo quy định.

Để giải quyết thực tế nêu trên, ông Chiến cho rằng, các Bộ ngành liên quan như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Văn hóa – Thể thao và Du lịch, chính quyền địa phương và những cơ quan liên quan cần ngồi lại với nhau, căn cứ ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ trong các chỉ thị 1/2019 và 4/2019.

Để tìm biện pháp tháo gỡ cho các vướng mắc nêu trên cho thị trường bất động sản nói chung và condotel nói riêng theo nguyên tắc, ông Chiến cho biết về sở hữu vĩnh viễn condotel cần được giải quyết theo hướng condotel được xây dựng trên đất được quy hoạch là đất du lịch, dịch vụ, thương mại nghỉ dưỡng thì tuân theo luật du lịch để cho thuê có thời hạn. Trường hợp condotel xây dựng trên đất ở thì tuân theo luật nhà ở, tiêu chuẩn quy phạm về nhà ở để được cấp sổ đỏ vĩnh viễn.

Trường hợp với các dự án condotel đã xây dựng trên đất du lịch, nghỉ dưỡng muốn chuyển đổi sang nhà ở xây dựng trên đất ở nên chăng Chính phủ chỉ đạo các Bộ ngành liên quan cần có ngay hướng dẫn xác định rõ tiêu chí cụ thể cho các chủ đầu tư rà soát, đánh giá lại dự án để làm rõ quy hoạch chỗ nào giữ lại cho du lịch nghỉ dưỡng, chỗ nào chuyển sang ở.

Cần sớm ban hành tiêu chuẩn quy phạm cho condotel để giúp cho các chủ đầu tư vượt qua khó khăn, tiếp tục đầu tư phát triển loại hình này; làm cho người mua condotel an tâm, được hưởng về hạ tầng xã hội và quyền sở hữu hợp pháp. Nhà nước từng bước kiểm soát được thị trường theo hướng ổn định, minh bạch, phát triển bền vững, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp lớn, có uy tín khẳng định được vị thế trong cuộc chơi lớn đầy tiềm năng này.