Luật sư giải đáp trực tuyến các thắc mắc về mua bán nhà, đất
Luật sư Vũ Tiến Vinh và Đỗ Trọng Linh đã trả lời 65 câu hỏi về thủ tục chuyển nhượng bất động sản.
Xin chào luật sư. Đây là lần đầu tiên tôi được hỏi trực tuyến luật sư trên VnExpress. Xin luật sư cho biết làm sao để biết được đất đó đang bị tranh chấp hay bị thừa kế như thế nào? Liên hệ ở đâu để biết giấy tờ nhà đất mình đang mua được làm như thế nào rồi?
Trương Hồng Quân, 33 tuổi, Xuân Thới Đông, Hóc Môn, TP HCM
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Chào bạn, để biết được đất có tranh chấp hay không thì người mua có thể hỏi, tìm hiểu qua các nguồn sau đây:- Các chủ đất liền kề của thửa đất- Cán bộ địa chính xã, tổ trưởng dân phố, trưởng thôn.- Cùng với chủ đất đến phòng tài nguyên môi trường để hỏi về tình trạng pháp lý của thửa đất.Về tranh chấp thừa kế:Nếu người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp cho cá nhân) vẫn còn sống thì không đặt ra chanh chấp về thừa kế. Đối với Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình thì những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận mà còn sống thì cũng không đặt ra vấn đề về thừa kế.Nếu chủ đất đã chết hoặc người có tên trong hộ khẩu (đối với đất cấp cho hộ gia đình) thì cần làm việc với tất cả những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của người chết để xác định trong những người này có ai tranh chấp không.Để biết giấy tờ nhà đất mình đang mua đang được giải quyết ở giai đoạn nào thì đương sự có thể tìm hiểu tại bộ phận một của của cơ quan đang thụ lý giải quyết hồ sơ.
Tôi có một khu đất ở Hóc Môn bị quy hoạch cây xanh, ngày ký quy hoạch 12/7/2013.
Xin hỏi thời gian hết hiệu lực của quy hoạch là bao nhiêu năm, trong thời gian quy hoạch tôi có được xây dựng mới không.
Xin hỏi thời gian hết hiệu lực của quy hoạch là bao nhiêu năm, trong thời gian quy hoạch tôi có được xây dựng mới không.
Hà Sang, 45 tuổi, 18x Lạc Long Quân, Quận 11 TP HCM
Luật sư Đỗ Trọng Linh:
Theo quy định tại khoản 1 điều 49 Luật Đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.Theo quy định tại khoản 2 điều này, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.Như vậy, nếu khu đất của bạn mới chỉ có quy hoạch khu cây xanh mà chưa có kế hoạch sử dụng đất cụ thể thì gia đình bạn được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật (trong đó có quyền xây dựng nhà ở theo quy định về xây dựng). Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện mà gia đình bạn muốn xây nhà thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.Về thời hạn quy hoạch, khoản 3 điều 49 nói trên quy định diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 điều này.
Theo quy định tại khoản 1 điều 49 Luật Đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.Theo quy định tại khoản 2 điều này, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.Như vậy, nếu khu đất của bạn mới chỉ có quy hoạch khu cây xanh mà chưa có kế hoạch sử dụng đất cụ thể thì gia đình bạn được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật (trong đó có quyền xây dựng nhà ở theo quy định về xây dựng). Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện mà gia đình bạn muốn xây nhà thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.Về thời hạn quy hoạch, khoản 3 điều 49 nói trên quy định diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 điều này.
Bố tôi có căn hộ tập thể muốn chuyển nhượng cho tôi thì cần phải làm những thủ tục gì? Trong hộ khẩu bố là chủ hộ, thành viên còn lại là vợ chồng và con tôi. Anh chị em ruột và mẹ không có tên trong hộ khẩu đó.
Nguyễn Văn Kỳ, 40 tuổi, Vọng Hà, Hoàn Kiếm, Hà Nội
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Do bạn không nói rõ căn hộ tập thể đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hay chưa nên chúng tôi chia thành hai trường hợp như sau:Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, bố bạn không thể chuyển nhượng cho bạn. Do vậy, bố bạn cần làm thủ tục kê khai và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đối với căn hộ. Sau khi được cấp giấy chứng nhận thì bố bạn (những người có tên trên giấy chứng nhận trong trường hợp cấp cho nhiều người) làm thủ tục chuyển nhượng cho bạn theo quy định của pháp luật.Đối với trường hợp căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau:Bố mẹ bạn (nếu căn hộ là tài sản chung vợ chồng) hoặc bố bạn (nếu là tài sản riêng) – nói chung là chủ sở hữu và bạn liên hệ với phòng công chứng/văn phòng công chứng trên địa bàn để làm Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ (Thủ tục cụ thể thì bạn sẽ được công chứng viên hướng dẫn). Sau khi hợp đồng được công chứng, bạn kê khai và nộp hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan tài nguyên môi trường nơi có căn hộ để trước bạ sang tên cho bạn.
Do bạn không nói rõ căn hộ tập thể đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hay chưa nên chúng tôi chia thành hai trường hợp như sau:Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, bố bạn không thể chuyển nhượng cho bạn. Do vậy, bố bạn cần làm thủ tục kê khai và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đối với căn hộ. Sau khi được cấp giấy chứng nhận thì bố bạn (những người có tên trên giấy chứng nhận trong trường hợp cấp cho nhiều người) làm thủ tục chuyển nhượng cho bạn theo quy định của pháp luật.Đối với trường hợp căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau:Bố mẹ bạn (nếu căn hộ là tài sản chung vợ chồng) hoặc bố bạn (nếu là tài sản riêng) – nói chung là chủ sở hữu và bạn liên hệ với phòng công chứng/văn phòng công chứng trên địa bàn để làm Hợp đồng chuyển nhượng căn hộ (Thủ tục cụ thể thì bạn sẽ được công chứng viên hướng dẫn). Sau khi hợp đồng được công chứng, bạn kê khai và nộp hồ sơ đăng ký biến động tại cơ quan tài nguyên môi trường nơi có căn hộ để trước bạ sang tên cho bạn.
 |
| Luật sư Vũ Tiến Vinh (áo trắng). |
Vợ chồng tôi có chung một ngôi nhà, tôi muốn bán để lấy vốn làm ăn. Vợ tôi không đồng ý thì làm thế nào?
Pham Đuc Ha, 52 tuổi, Tổ 25 phường Nhân Chính, Hà Nội
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Theo quy định tại Điều 35, Luật Hôn nhân gia đình 2014 thì vợ chồng có quyền ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung. Do vậy, trường hợp vợ hoặc chồng không đồng ý chuyển nhượng tài sản chung thì người còn lại không thể tự ý chuyển nhượng. Tuy nhiên, tại Điều 38 Luật này cũng cho phép vợ hoặc chồng có quyền yêu cầu tòa án chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân. Vì vậy, trong trường hợp hai vợ chồng ông không thống nhất được việc chuyển nhượng tài sản chung thì ông có quyền yêu cầu tòa án chia theo quy định của pháp luật. Việc chia tài sản chung có thể được thực hiện theo phương thức: chia hiện vật hoặc theo giá trị. Trường hợp diện tích nhà đất không thể chia đôi, tòa án sẽ chia theo giá trị. Bên nào được giao sở hữu nhà đất (tài sản chung) sẽ có trách nhiệm thanh toán phần chênh lệch cho bên kia. Cảm ơn ông!
Theo quy định tại Điều 35, Luật Hôn nhân gia đình 2014 thì vợ chồng có quyền ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung. Do vậy, trường hợp vợ hoặc chồng không đồng ý chuyển nhượng tài sản chung thì người còn lại không thể tự ý chuyển nhượng. Tuy nhiên, tại Điều 38 Luật này cũng cho phép vợ hoặc chồng có quyền yêu cầu tòa án chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân. Vì vậy, trong trường hợp hai vợ chồng ông không thống nhất được việc chuyển nhượng tài sản chung thì ông có quyền yêu cầu tòa án chia theo quy định của pháp luật. Việc chia tài sản chung có thể được thực hiện theo phương thức: chia hiện vật hoặc theo giá trị. Trường hợp diện tích nhà đất không thể chia đôi, tòa án sẽ chia theo giá trị. Bên nào được giao sở hữu nhà đất (tài sản chung) sẽ có trách nhiệm thanh toán phần chênh lệch cho bên kia. Cảm ơn ông!
Tôi muốn mua một miếng đất, hiện giờ sổ đỏ bị thế chấp trong ngân hàng thì giấy tờ phải làm sao? Người chủ đất đã chết chỉ còn 5 người con. Hai người con giờ còn ở tại đất này. Theo luật sư, tôi có nên mua mảnh đất này? Nguyễn Văn Bảo, 39 tuổi, An Giang
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Theo quy định của pháp luật, về nguyên tắc người sử dụng đất không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang thế chấp ở ngân hàng. Do vậy, để đủ điều kiện chuyển nhượng, bên bán (hàng thừa kế thứ nhất của chủ đất) phải thực hiện việc giải chấp (thanh toán toàn bộ các nghĩa vụ đối với ngân hàng của người vay và được ngân hàng trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và khai nhận thừa kế theo quy định của pháp luật rồi mới được tiến hành việc chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.Trên thực tế, bên bán thường không đủ tiền để thực hiện việc giải chấp nên để chuyển nhượng thành công, các bên có thể tiến hành theo cách sau:Bên mua, bên bán và ngân hàng đang nhận thế chấp lập văn bản thỏa thuận ba bên. Theo đó, bên ngân hàng đồng ý để bên mua thanh toán toàn bộ các nghĩa vụ với ngân hàng hoặc bên mua và bên bán cùng chịu trách nhiệm thanh toán toàn bộ các nghĩa vụ đối với ngân hàng (theo tỷ lệ cụ thể) để ngân hàng tiến hành giải chấp. Sau khi được giải chấp thì bên bán (bên vay) phải chuyển nhượng thửa đất cho bên mua với giá cả, phương thức… đã thỏa thuận.Trước khi bên bán ứng tiền, bên mua và bên bán lập hợp đồng đặt cọc bằng đúng số tiền bên mua ứng trước thanh toán cho ngân hàng để giải chấp.Văn bản thỏa thuận, hợp đồng đặt cọc nên được công chứng để đảm bảo giá trị ràng buộc nghĩa vụ đối với các bên.Sau khi việc giải chấp được thực hiện, hàng thừa kế thứ nhất của chủ đất phải tiến hành thủ tục khai nhận thừa kế theo quy định của pháp luật về thừa kế. Khi việc khai nhận hoàn thành thì lập văn bản phân chia di sản thừa kế theo hướng hàng thừa kế thứ nhất đồng ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho bên mua. Sau khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, các bên thực hiện việc đăng ký sang tên như các trường hợp khác.Nhìn chung, việc mua bán nhà, đất đang thế chấp tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn so với các trường hợp nhà đất không thế chấp (nhà đất sạch) và đòi hỏi bên mua phải có kinh nghiệm nhất định. Do vậy, bạn nên cân nhắc khi mua để đảm bảo yếu tố an toàn, hiệu quả.
Theo quy định của pháp luật, về nguyên tắc người sử dụng đất không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đang thế chấp ở ngân hàng. Do vậy, để đủ điều kiện chuyển nhượng, bên bán (hàng thừa kế thứ nhất của chủ đất) phải thực hiện việc giải chấp (thanh toán toàn bộ các nghĩa vụ đối với ngân hàng của người vay và được ngân hàng trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và khai nhận thừa kế theo quy định của pháp luật rồi mới được tiến hành việc chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.Trên thực tế, bên bán thường không đủ tiền để thực hiện việc giải chấp nên để chuyển nhượng thành công, các bên có thể tiến hành theo cách sau:Bên mua, bên bán và ngân hàng đang nhận thế chấp lập văn bản thỏa thuận ba bên. Theo đó, bên ngân hàng đồng ý để bên mua thanh toán toàn bộ các nghĩa vụ với ngân hàng hoặc bên mua và bên bán cùng chịu trách nhiệm thanh toán toàn bộ các nghĩa vụ đối với ngân hàng (theo tỷ lệ cụ thể) để ngân hàng tiến hành giải chấp. Sau khi được giải chấp thì bên bán (bên vay) phải chuyển nhượng thửa đất cho bên mua với giá cả, phương thức… đã thỏa thuận.Trước khi bên bán ứng tiền, bên mua và bên bán lập hợp đồng đặt cọc bằng đúng số tiền bên mua ứng trước thanh toán cho ngân hàng để giải chấp.Văn bản thỏa thuận, hợp đồng đặt cọc nên được công chứng để đảm bảo giá trị ràng buộc nghĩa vụ đối với các bên.Sau khi việc giải chấp được thực hiện, hàng thừa kế thứ nhất của chủ đất phải tiến hành thủ tục khai nhận thừa kế theo quy định của pháp luật về thừa kế. Khi việc khai nhận hoàn thành thì lập văn bản phân chia di sản thừa kế theo hướng hàng thừa kế thứ nhất đồng ý chuyển nhượng toàn bộ thửa đất cho bên mua. Sau khi hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, các bên thực hiện việc đăng ký sang tên như các trường hợp khác.Nhìn chung, việc mua bán nhà, đất đang thế chấp tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn so với các trường hợp nhà đất không thế chấp (nhà đất sạch) và đòi hỏi bên mua phải có kinh nghiệm nhất định. Do vậy, bạn nên cân nhắc khi mua để đảm bảo yếu tố an toàn, hiệu quả.
Năm 1996, tôi mua căn nhà 3 tầng tại phố Nguyễn Thái Học, Hà Nội. Khi mua chủ nhà viết giấy bán và có sự xác nhận của Ủy ban phường. Sau đó, tôi đi làm sổ đỏ không được vì nhà bên cạnh gửi đơn nói đó là đất nhà họ. Tôi có tìm hiểu nguồn gốc và Sở TNMT xác nhận căn nhà đó trước đây có giấy tờ thời Pháp đăng số nhà có mảnh đất đó. Trên thực tế, họ đã bỏ hoang hóa rất nhiều năm và chủ nhà bán cho tôi đã tự tôn tạo xây nhà và đóng thuế trong nhiều năm. Việc tôi không làm sổ đỏ như vậy có đúng luật? Ttôi phải làm gì vì thực tế tôi bỏ tiền ra mua căn nhà đó. Hộ khẩu đã chuyển về nhà đó. Gia đình tôi đã sống ổn định từ 1996.
Nguyễn Thị Đã, Time City, 458 Minh Khai, Hà Nội
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
 |
Theo khoản 1 điều 100 Luật Đất đai, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, không phải nộp tiền sử dụng đất:a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày15/10/1993;đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.Đối với trường hợp Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì theo quy định tại khoản 2 điều 101 Luật Đất đai: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Như vậy, đối chiếu với các quy định nói trên, trường hợp của gia đình bạn chưa đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đất đang có tranh chấp.Để được xem xét cấp Giấy chứng nhận bạn phải làm đơn gửi UBND cấp xã nơi có đất đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai (bạn có thể tham khảo điều 202 Luật Đất đai năm 2013). Trường hợp không hòa giải được hoặc hòa giải không thành, bạn có quyền khởi kiện vụ án tranh chấp dân sự tại tòa án nhân dân có thẩm quyền. Trường hợp tòa án xét xử công nhận diện tích nhà đất mà gia đình bạn đang quản lý, sử dụng là của gia đình bạn thì bạn có quyền đề nghị cơ quan chức năng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Em và một người bạn có mua chung một miếng đất với diện tích hơn 700 m2, và là đất nông nghiệp, trồng cây lâu năm đã có sổ đỏ. Hai chúng em dự định sẽ chia đôi. Hiện tại em muốn tách thửa, sang tên đổi chủ và chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở khoảng 100 m2. Khu vực em sống là nông thôn. Luật sư tư vấn giúp em các thủ tục cần thiết và chi phí cho các mục trên là như thế nào?
Xuân Tùng, 28 tuổi, Gia Lai
Luật sư Đỗ Trọng Linh:
Hiện nay Luật Đất đai không quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa đối với đất thổ cư, đất nông nghiệp… Diện tích tối thiểu ở mỗi địa phương do UBND cấp tỉnh ban hành. Để tìm hiểu thông tin này bạn có thể tìm hiểu qua cán bộ địa chính xã.Do vậy, trường hợp của bạn nêu nếu đáp ứng được quy định về diện tích tối thiểu thì bạn được tách thửa theo quy định.Sau khi tách thửa, bạn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định dưới đây:Theo quy định tại khoản 1 điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.Theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014, trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.Trường hợp bạn được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì bạn tiến hành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.Chi phí cho việc chuyển đổi quyền sử dụng đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.
Hiện nay Luật Đất đai không quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa đối với đất thổ cư, đất nông nghiệp… Diện tích tối thiểu ở mỗi địa phương do UBND cấp tỉnh ban hành. Để tìm hiểu thông tin này bạn có thể tìm hiểu qua cán bộ địa chính xã.Do vậy, trường hợp của bạn nêu nếu đáp ứng được quy định về diện tích tối thiểu thì bạn được tách thửa theo quy định.Sau khi tách thửa, bạn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định dưới đây:Theo quy định tại khoản 1 điều 57 Luật Đất đai năm 2013 thì các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.Theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014, trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.Trường hợp bạn được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì bạn tiến hành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.Chi phí cho việc chuyển đổi quyền sử dụng đất theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.
Khi mẹ em còn sống có cầm cố một căn nhà với số tiền 450 triệu đồng. Sau khi mẹ mất, số tiền đó em đứng ra trả. Bây giờ có miếng đất rẫy đang đứng tên của em trai em 9 tuổi, thì em có bán được hay không?
Mai Tinh, 25 tuổi, Bình Dương
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Theo quy định tại khoản 1 điều 21 Bộ luật Dân sự về người chưa thành niên, người chưa thành niên là người chưa đủ 18 tuổi. Khoản 4 điều này quy định: Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ 15 tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.Đối với con chưa thành niên thì cha mẹ là người đại diện.Như vậy, trường bạn nêu thì việc chuyển nhượng thửa đất đứng tên em trai em phải do người cha thực hiện với tư cách là người đại diện của em bạn.Trường hợp người cha cũng đã mất thì việc chuyển nhượng do người giám hộ thực hiện nhưng chỉ được thực hiện trên cơ sở vì lợi ích của người được giám hộ (khoản 1 điều 59 Bộ luật Dân sự)Tuy nhiên, việc bán, trao đổi, cho thuê, cho mượn, cho vay, cầm cố, thế chấp, đặt cọc và giao dịch dân sự khác đối với tài sản có giá trị lớn (như nhà đất) của người được giám hộ phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.
Theo quy định tại khoản 1 điều 21 Bộ luật Dân sự về người chưa thành niên, người chưa thành niên là người chưa đủ 18 tuổi. Khoản 4 điều này quy định: Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ 15 tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.Đối với con chưa thành niên thì cha mẹ là người đại diện.Như vậy, trường bạn nêu thì việc chuyển nhượng thửa đất đứng tên em trai em phải do người cha thực hiện với tư cách là người đại diện của em bạn.Trường hợp người cha cũng đã mất thì việc chuyển nhượng do người giám hộ thực hiện nhưng chỉ được thực hiện trên cơ sở vì lợi ích của người được giám hộ (khoản 1 điều 59 Bộ luật Dân sự)Tuy nhiên, việc bán, trao đổi, cho thuê, cho mượn, cho vay, cầm cố, thế chấp, đặt cọc và giao dịch dân sự khác đối với tài sản có giá trị lớn (như nhà đất) của người được giám hộ phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.
Tôi có dự định mua một căn hộ chung cư, nhưng bên bất động sản chịu trách nhiệm bán căn hộ đó nói rằng giá trên hợp đồng sẽ chênh lệch khoảng 300 triệu đồng so với số tiền tôi phải trả để sở hữu căn hộ. Lý do họ đưa ra là do chủ đầu tư muốn bù lỗ cho các căn nhà ở xã hội đã bán từ năm trước, còn căn hộ tôi muốn mua thuộc block thương mại duy nhất của khu. Bên bất động sản nói rằng số tiền chênh lệch đó tôi phải trả trước khi ra hợp đồng mua bán và có một phiếu thu để chứng nhận việc thu tiền, nhưng sau khi ra hợp đồng họ sẽ thu hồi phiếu thu, không cho người mua giữ. Xin hỏi luật sư với số tiền chênh lệch cao như vậy và không được ghi vào hợp đồng thì có rủi ro nào cho người mua sau này không ạ? Xin cảm ơn.
Nguyen Linh, 26 tuổi, Thủ Đức, HCM
Luật sư Đỗ Trọng Linh:
 |
Theo quy định của pháp luật, hợp đồng là sự thoả thuận của các bên nhằm xác lập, thay đổi, và chấm dứt quyền và nghĩa vụ đối với nhau. Chính vì vậy, phần chênh lệch 300 triệu đồng không đưa vào trong hợp đồng thì sau này trong quá trình thực hiện hợp đồng có sự tranh chấp xảy ra thì không có cơ sở để xác định 300 triệu của bạn chi phí trong việc mua bán căn nhà đó.Về nguyên tắc, khi xảy ra tranh chấp, các bên có nghĩa vụ cung cấp các tài liệu chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình là hợp pháp. Trong trường hợp này, phiếu thu 300 triệu bị thu hồi lại, chính vì vậy việc cung cấp tài liệu để chứng minh chủ đầu tư đã thu của bạn 300 triệu đồng không còn nữa. Từ những căn cứ được phân tích ở trên, theo quan điểm của chúng tôi, việc nộp 300 triệu đồng để mua căn nhà chung cư không đưa vào trong hợp đồng khi xảy ra tranh chấp dẫn đến việc mua bán nhà không thành công, việc có lấy lại được 300 triệu hay không phụ thuộc vào bên bán nhà có thiện chí trả lại hay không. Bạn không đủ cơ sở về mặt chứng cứ để yêu cầu bên bán nhà hoàn 300 triệu lại cho bạn.
Người Việt Nam sống ở nước ngoài nhưng vẫn còn quốc tịch Việt Nam có được mua nhà và đất không?
Vũ Thị Trang, 60 tuổi, Blåbärsvägen 28
Luật sư Đỗ Trọng Linh:
Về nội dung câu hỏi: Người Việt Nam sống ở nước ngoài nhưng vẫn còn quốc tịch Việt Nam có được mua nhà và đất không thì pháp luật quy định như sau:Theo quy định của Luật Quốc tịch người Việt Nam sinh sống ở nước ngoài nhưng vẫn còn quốc tịch Việt Nam (là công dân Việt Nam) được xác định là người Việt Nam định cư sở nước ngoài.Theo quy định tại khoản 6 điều 5 Luật Đất đai năm 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.Theo khoản 2 điều 7 Luật Nhà ở năm 2014 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.Về hình thức sở hữu, theo quy định tại điểm b khoản 2 điều 8 Luật Nhà ở năm 2014: Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;Như vậy, với các quy định nói trên thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam theo Luật Đất đai và được sở hữu nhà ở Việt Nam theo Luật Nhà ở.
Về nội dung câu hỏi: Người Việt Nam sống ở nước ngoài nhưng vẫn còn quốc tịch Việt Nam có được mua nhà và đất không thì pháp luật quy định như sau:Theo quy định của Luật Quốc tịch người Việt Nam sinh sống ở nước ngoài nhưng vẫn còn quốc tịch Việt Nam (là công dân Việt Nam) được xác định là người Việt Nam định cư sở nước ngoài.Theo quy định tại khoản 6 điều 5 Luật Đất đai năm 2013, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.Theo khoản 2 điều 7 Luật Nhà ở năm 2014 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.Về hình thức sở hữu, theo quy định tại điểm b khoản 2 điều 8 Luật Nhà ở năm 2014: Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;Như vậy, với các quy định nói trên thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam theo Luật Đất đai và được sở hữu nhà ở Việt Nam theo Luật Nhà ở.
Tôi và gia đình bạn tôi mua chung môt căn hộ chung cư, thỏa thuận đứng tên một người, sau này ai lấy thì sẽ trả tiền cho người kia theo tỷ lệ góp vốn. Về pháp luật, việc đó có được chấp nhận hay không khi chỉ đứng tên một người? Còn giao dịch tiền là biên bản viết tay.
Trần Quỳnh Mai, 44 tuổi, Linh Đàm, Hà Nội
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Theo quy định của pháp luật, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là cơ sở pháp lý, được nhà nước công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng của người đứng tên trên giấy chứng nhận.Trường hợp có tranh chấp mà bên không được đứng tên không chứng minh được có thỏa thuận trước đó về việc mua chung nhưng chỉ để một người đứng tên thì pháp luật mặc nhiên xác định cho người đứng tên được quyền sở hữu và sử dụng đối với tài sản được cấp chứng nhận.Do vậy, bên không đứng tên có nghĩa vụ phải chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Bên không đứng tên phải chứng minh giao dịch thỏa thuận để một người đứng tên là có thật. Căn cứ chứng minh có thể là:- Văn bản thỏa thuận mua chung tài sản- Giấy chuyển tiền qua ngân hàng từ người không đứng tên sang người bán.- Giấy nhận tiền của người đứng tên do người không đứng tên giao- Lời khai của người làm chứng- Vi bằng do thừa phát lại lập ghi nhận nội dung mua chung… Vi bằng này có thể được lập sau khi việc mua đã hoàn thành.
Theo quy định của pháp luật, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất là cơ sở pháp lý, được nhà nước công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng của người đứng tên trên giấy chứng nhận.Trường hợp có tranh chấp mà bên không được đứng tên không chứng minh được có thỏa thuận trước đó về việc mua chung nhưng chỉ để một người đứng tên thì pháp luật mặc nhiên xác định cho người đứng tên được quyền sở hữu và sử dụng đối với tài sản được cấp chứng nhận.Do vậy, bên không đứng tên có nghĩa vụ phải chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Bên không đứng tên phải chứng minh giao dịch thỏa thuận để một người đứng tên là có thật. Căn cứ chứng minh có thể là:- Văn bản thỏa thuận mua chung tài sản- Giấy chuyển tiền qua ngân hàng từ người không đứng tên sang người bán.- Giấy nhận tiền của người đứng tên do người không đứng tên giao- Lời khai của người làm chứng- Vi bằng do thừa phát lại lập ghi nhận nội dung mua chung… Vi bằng này có thể được lập sau khi việc mua đã hoàn thành.
Vừa qua tôi mua mảnh đất, diện tích thực tế cũng như trên sổ đỏ là 72 m2. Khi làm thủ tục sang tên tôi thì cơ quan địa chính cấp bản trích lục bản đồ có diện tích là 70 m2. Kích thước chiều dài và chiều rộng vẫn giữ nguyên như cũ. Tôi thắc mắc thì được trả lời là trước đây dùng phương pháp tính thông thường, bây giờ sử dụng tọa độ tuyệt đối để xác định nên có hiện tượng trên. Thực tế chúng tôi dùng thước để đo thì diện tích của mảnh đất vẫn là 72 m2. Xin hỏi trường hợp của tôi nên làm thế nào để được xác nhận đất có diện tích là 72 m2?
Hoàng Văn Vững, 33 tuổi, Thái Bình
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Để có căn cứ xác định thửa đất mà bạn đang quản lý, sử dụng có diện tích thực tế là bao nhiêu thì bạn có thể mời công ty đo đạc địa chính đến đo đạc lại. Kết quả đo đạc sẽ được thể hiện trên Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (có diện tích, tọa độ thửa đất, chiều dài bốn cạnh của thửa đất).Một số điểm bạn cần biết sau khi đo đạc lại:Nếu kết quả đo đạc lại đúng là 70 m2 thì việc cấp giấy chứng nhận chỉ ghi 70 m2 là có cơ sở (Trường hợp này bạn có quyền yêu cầu người bán hoàn lại cho bạn số tiền tương ứng với số diện tích bị thiếu, nếu có thỏa thuận). Nếu đo lại nhưng diện tích vẫn là 72 m2, theo quy định của pháp luật về đất đai bạn có quyền khiếu nại hành chính đối với cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn. Trường hợp khiếu nại không được giải quyết trong thời hạn luật định hoặc được giải quyết nhưng bạn không đồng ý, bạn có quyền khiếu nại lên cơ quan cấp trên (theo luật khiếu nại) hoặc khởi kiện vụ án hành chính (theo Luật tố tụng hành chính).
Để có căn cứ xác định thửa đất mà bạn đang quản lý, sử dụng có diện tích thực tế là bao nhiêu thì bạn có thể mời công ty đo đạc địa chính đến đo đạc lại. Kết quả đo đạc sẽ được thể hiện trên Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (có diện tích, tọa độ thửa đất, chiều dài bốn cạnh của thửa đất).Một số điểm bạn cần biết sau khi đo đạc lại:Nếu kết quả đo đạc lại đúng là 70 m2 thì việc cấp giấy chứng nhận chỉ ghi 70 m2 là có cơ sở (Trường hợp này bạn có quyền yêu cầu người bán hoàn lại cho bạn số tiền tương ứng với số diện tích bị thiếu, nếu có thỏa thuận). Nếu đo lại nhưng diện tích vẫn là 72 m2, theo quy định của pháp luật về đất đai bạn có quyền khiếu nại hành chính đối với cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn. Trường hợp khiếu nại không được giải quyết trong thời hạn luật định hoặc được giải quyết nhưng bạn không đồng ý, bạn có quyền khiếu nại lên cơ quan cấp trên (theo luật khiếu nại) hoặc khởi kiện vụ án hành chính (theo Luật tố tụng hành chính).
Bốn năm trước tôi mua mảnh đất giá 370 triệu đồng nhưng đến nay vẫn chưa có sổ đỏ bởi chủ đầu tư còn nợ tiền của chủ đất cũ. Hợp đồng mua bán tôi và chủ đầu tư chỉ làm văn bằng ở thừa phát lại. Xin hỏi tôi phải làm sao để có được sổ đỏ trong trường hợp này?
Vụ Tiến Hà, 42 tuổi, Thuận An, Bình Dương
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo đó,1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.Khoản 2 Điều 101 luật này quy định Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Như vậy, với các quy định nói trên, trường hợp của bạn chưa đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo đó,1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.Khoản 2 Điều 101 luật này quy định Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Như vậy, với các quy định nói trên, trường hợp của bạn chưa đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tôi mua một lô đất khoảng 900 m2 bằng giấy viết tay. Đất này hiện chung sổ đỏ với 15.000 m2. Khi thoả thuận, người bán đồng ý hỗ trợ chi phí san lấp mặt bằng, lên thổ cư và tách thửa… Gia đình người bán có sáu thành viên. Mảnh đất đứng tên hộ gia đình nhưng người đứng tên sổ đã ký giấy bán. Nay, người bán không muốn hợp tác sang nhượng mà muốn trả lại tiền. Xin hỏi, bên mua cần làm gì để được sở hữu lô đất? Người bán có lấy lại được đất không?
Phạm Quang Huy, 49 tuổi, Quận Tân Phú, TP HCM
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Theo quy định của pháp luật về đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng, được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Đối với một số loại đất như đất nông nghiệp, người mua còn phải đáp ứng một số điều kiện nhất định về hộ khẩu, trực tiếp sản xuất… thì mới được nhận chuyển nhượng.Như vậy, về hình thức hợp đồng chuyển nhượng của hai bên chỉ là giấy viết tay, không tuân thủ đúng quy định của pháp luật.Theo điều 129 Bộ luật Dân sự về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức thì giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.Như vậy, với quy định nói trên, trường hợp bạn đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng không vi phạm về diện tích tối thiểu khi chuyển nhượng, không vi phạm các quy định khác về chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng thì bạn có quyền khởi kiện bên bán, yêu cầu hoàn tất việc thực hiện hợp đồng (sang tên) tại tòa án nhân dân có thẩm quyền.Trường hợp tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng thì bạn được quyền sử dụng đất. Ngược lại, nếu tòa án không công nhận thì bên bán được lấy lại đất, đồng thời họ phải hoàn trả lại bạn số tiền đã nhận. Tòa án sẽ xác định lỗi của các bên để giải quyết vấn đề bồi thường, nếu có yêu cầu.
Theo quy định của pháp luật về đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng, được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Đối với một số loại đất như đất nông nghiệp, người mua còn phải đáp ứng một số điều kiện nhất định về hộ khẩu, trực tiếp sản xuất… thì mới được nhận chuyển nhượng.Như vậy, về hình thức hợp đồng chuyển nhượng của hai bên chỉ là giấy viết tay, không tuân thủ đúng quy định của pháp luật.Theo điều 129 Bộ luật Dân sự về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức thì giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.Như vậy, với quy định nói trên, trường hợp bạn đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc chuyển nhượng không vi phạm về diện tích tối thiểu khi chuyển nhượng, không vi phạm các quy định khác về chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng thì bạn có quyền khởi kiện bên bán, yêu cầu hoàn tất việc thực hiện hợp đồng (sang tên) tại tòa án nhân dân có thẩm quyền.Trường hợp tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng thì bạn được quyền sử dụng đất. Ngược lại, nếu tòa án không công nhận thì bên bán được lấy lại đất, đồng thời họ phải hoàn trả lại bạn số tiền đã nhận. Tòa án sẽ xác định lỗi của các bên để giải quyết vấn đề bồi thường, nếu có yêu cầu.
Chào luật sư, tôi mua một mảnh đất khoảng 65 m2 ở quận 9 (TP HCM) cách đây hơn hai năm từ một công ty bất động sản. Tuy nhiên tới hôm nay sau hơn hai năm tôi mua đất thì vẫn chưa có sổ đỏ. Lúc tôi mua chỉ ký hợp đồng mua bán với công ty bất động sản và trả 50% giá trị lô đất. Còn lại 50% tôi vay ngân hàng có liên kết với công ty bất động sản và cho vay thế chấp chính lô đất đó. Tới nay tôi đã trả ngân hàng được 50% số tiền vay. Tuy nhiên tôi rất lo lắng bởi lô đất vẫn chưa có sổ đỏ và cũng chưa biết khi nào sẽ có sổ đỏ vì công ty bất động sản hứa hẹn nhiều lần. Mong luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp này phải làm gì để giảm thiểu rủi ro? Chân thành cảm ơn luật sư.
Bùi Hoàng Nam, 30 tuổi, Nguyễn Bỉnh Khiêm, Q1, TP HCM
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Để giảm thiểu rủi ro trong trường hợp này bạn nên nghiên cứu kỹ chế tài của hợp đồng vay tài sản, hợp đồng thế chấp tài sản giữa bạn với ngân hàng để xác định hậu quả pháp lý trong trường hợp bạn không có khả năng thanh toán đầy đủ và đúng hạn khoản nợ.Về nguyên tắc, việc chưa được cấp sổ đỏ không tác động đến trách nhiệm trả nợ gốc và lãi của bạn đối với ngân hàng. Do vậy, bạn cần tiếp tục thực hiện đúng các hợp đồng đã ký kết với ngân hàng.Trường hợp vì lý do nào đó bạn không thể thực hiện đúng hợp đồng thì cần thông báo ngay cho ngân hàng để hai bên thương thảo, tìm hướng tháo gỡ như: ngân hàng đồng ý gia hạn thanh toán, giảm lãi… cho bên bạn.Đối với bên công ty bất động sản, hai bên cần có biên bản làm việc hoặc văn bản cam kết thời hạn bàn giao sổ đỏ cho bạn cũng như hậu quả pháp lý mà bên công ty phải gánh chịu khi không bàn giao đúng hạn. Đây là chứng cứ, cơ sở pháp lý ràng buộc trách nhiệm của bên bán trong trường hợp vụ việc được chuyển đến cơ quan chức năng (như tòa án) giải quyết.
Để giảm thiểu rủi ro trong trường hợp này bạn nên nghiên cứu kỹ chế tài của hợp đồng vay tài sản, hợp đồng thế chấp tài sản giữa bạn với ngân hàng để xác định hậu quả pháp lý trong trường hợp bạn không có khả năng thanh toán đầy đủ và đúng hạn khoản nợ.Về nguyên tắc, việc chưa được cấp sổ đỏ không tác động đến trách nhiệm trả nợ gốc và lãi của bạn đối với ngân hàng. Do vậy, bạn cần tiếp tục thực hiện đúng các hợp đồng đã ký kết với ngân hàng.Trường hợp vì lý do nào đó bạn không thể thực hiện đúng hợp đồng thì cần thông báo ngay cho ngân hàng để hai bên thương thảo, tìm hướng tháo gỡ như: ngân hàng đồng ý gia hạn thanh toán, giảm lãi… cho bên bạn.Đối với bên công ty bất động sản, hai bên cần có biên bản làm việc hoặc văn bản cam kết thời hạn bàn giao sổ đỏ cho bạn cũng như hậu quả pháp lý mà bên công ty phải gánh chịu khi không bàn giao đúng hạn. Đây là chứng cứ, cơ sở pháp lý ràng buộc trách nhiệm của bên bán trong trường hợp vụ việc được chuyển đến cơ quan chức năng (như tòa án) giải quyết.
Tôi có dự định mua lại mảnh đất của người khác mà gia đình họ khai hoang chứ chưa có sổ đỏ. Vậy khi tôi nhận chuyển nhượng lại thì cần thủ tục pháp lý gì và mức độ rủi ro như thế nào? Liệu sau này tôi có cơ hội làm sổ đỏ đối với đất này không?
Phạm Quốc Vương, 35 tuổi, Quận Gò Vấp, TP HCM
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo đó:1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;b) Đất không có tranh chấp;c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d) Trong thời hạn sử dụng đất.2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.Như vậy, thửa đất bạn dự định mua chưa được cấp Giấy chứng nhận nên chưa đủ điều kiện để được chuyển nhượng. Nếu các bên chuyển nhượng thì chỉ có thể lập hợp đồng mua bán viết tay. Trường hợp có tranh chấp thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm chuyển nhượng.Về việc kê khai, xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều 100 Luật Đất đai quy định như sau:1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày15/10/1993;đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;f) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.Như vậy, bạn có thể đối chiếu với các quy định nói trên để biết diện tích đất khai hoang có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận hay không.
Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo đó:1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;b) Đất không có tranh chấp;c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d) Trong thời hạn sử dụng đất.2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.Như vậy, thửa đất bạn dự định mua chưa được cấp Giấy chứng nhận nên chưa đủ điều kiện để được chuyển nhượng. Nếu các bên chuyển nhượng thì chỉ có thể lập hợp đồng mua bán viết tay. Trường hợp có tranh chấp thì hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm chuyển nhượng.Về việc kê khai, xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều 100 Luật Đất đai quy định như sau:1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày15/10/1993;đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;f) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.Như vậy, bạn có thể đối chiếu với các quy định nói trên để biết diện tích đất khai hoang có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận hay không.
Cháu xin hỏi đất rau xanh có chuyển thành đất ở được không và nếu được thì phải có điều kiện gì để chuyển?
Vương Thị Cúc, 20 tuổi, Đông Anh- Hà Nội
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Theo quy định tại khoản 1 điều 57 Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.Như vây, với quy định nói trên thì đất trồng rau có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở.Theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014, trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Theo quy định tại khoản 1 điều 57 Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.Như vây, với quy định nói trên thì đất trồng rau có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở.Theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014, trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Bố tôi mua mảnh đất nông nghiệp sau đó thực hiện chuyển đổi thành đất thổ cư. Trong quá trình chuyển đổi bố tôi được giảm tiền thuế do ông là thương binh hạng 3/4. Tôi xin hỏi sau khi chuyển đổi xong thì bố tôi có được bán mảnh đất đó hay chỉ được dùng cho mục đích ở?
Trần Thuý, 30 tuổi, Nguyễn Công Trứ, Bảo Lộc
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Theo quy định tại điều 188 Luật Đất đai về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;b) Đất không có tranh chấp;c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d) Trong thời hạn sử dụng đất.Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.Như vậy, sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ở), đáp ứng được các quy định nói trên, bố bạn có quyền chuyển nhượng cho người khác.
Theo quy định tại điều 188 Luật Đất đai về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;b) Đất không có tranh chấp;c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d) Trong thời hạn sử dụng đất.Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.Như vậy, sau khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ở), đáp ứng được các quy định nói trên, bố bạn có quyền chuyển nhượng cho người khác.
Xin hỏi luật sư, nhà tôi được ba mẹ mua từ năm 1999 chưa có sổ hồng. Nay tôi muốn làm sổ hồng thì phường yêu cầu phải có được sự đồng ý của ba nhà nhà giáp ranh bằng cách ký vào giấy không có tranh chấp. Nhưng tới nay đã hơn một năm gia đình tôi nộp hồ sơ lên quận, chỉ hai nhà chịu ký nên nhà tôi vẫn chưa có sổ hồng. Bây giờ tôi phải làm sao để có được sổ hồng?
Trần Trung Anh, 41 tuổi, Quận 1, TP HCM
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Theo khoản 2 điều 101 Luật đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Căn cứ để UBND cấp xã xác định đất không có tranh chấp chính là chữ ký của các hộ liền kề (đồng ý cho người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận). Trường hợp không đủ chữ ký của các hộ liền kề thì thường được hiểu là có tranh chấp, khi đó sẽ không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính thì:- Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.- Trường hợp ranh giới thửa đất đang có tranh chấp thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.- Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác nhận. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo (hoặc gửi) cho người sử dụng đất vắng mặt ký sau đó.Như vậy, trường hợp bản mô tả về ranh giới, mốc giới thửa đất không có xác nhận của người sử dụng đất liền kề, gia đình bạn vẫn có thể đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật.Để được cấp giấy chứng nhận, bạn có thể làm đơn gửi UBND quận và UBND phường trình bày rõ sự việc và đề nghị các cấp thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho gia đình bạn theo trình tự được quy định tại Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT nói trên.
Theo khoản 2 điều 101 Luật đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Căn cứ để UBND cấp xã xác định đất không có tranh chấp chính là chữ ký của các hộ liền kề (đồng ý cho người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận). Trường hợp không đủ chữ ký của các hộ liền kề thì thường được hiểu là có tranh chấp, khi đó sẽ không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính thì:- Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.- Trường hợp ranh giới thửa đất đang có tranh chấp thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.- Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác nhận. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo (hoặc gửi) cho người sử dụng đất vắng mặt ký sau đó.Như vậy, trường hợp bản mô tả về ranh giới, mốc giới thửa đất không có xác nhận của người sử dụng đất liền kề, gia đình bạn vẫn có thể đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật.Để được cấp giấy chứng nhận, bạn có thể làm đơn gửi UBND quận và UBND phường trình bày rõ sự việc và đề nghị các cấp thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho gia đình bạn theo trình tự được quy định tại Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT nói trên.
Ông bà tôi có mảnh đất 1.500 m2 đứng tên bà vì ông tôi đã mất năm 2006. Bà tôi có sáu người con. Năm người đều ký vào biên bản đồng ý cho bố tôi mảnh đất đó. Nhưng có một người con của ông bà đã mất và vợ của người này không đồng ý. Ủy ban xã dừng không làm thủ tục cho gia đình tôi. Tôi muốn hỏi ngoài việc có được chữ ký của người con dâu kia thì còn cách nào để sang tên mảnh đất đó cho bố tôi?
Lê Tuấn, Phổ Yên, Thái Nguyên
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Theo khoản 1 điều 651 Bộ luật Dân sự, khi di sản thừa kế được chia theo pháp luật, di sản được chia đều cho hàng thừa kế thứ nhất của người chết. Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha, mẹ đẻ, cha, mẹ nuôi, con đẻ, nuôi của người chết.Như vậy, theo quy định này, vợ, con của người con đã mất được hưởng di sản thừa kế của chồng, cha họ để lại. Đồng thời họ cũng được hưởng thừa kế phần mà chồng, cha họ được hưởng từ bố chồng, ông nội.Do vậy, việc định đoạt di sản thừa kế đối với phần di sản của ông nội để lại phải được sự đồng ý của 5 người con đẻ và vợ, con của người con đã chết. Nếu không có sự nhất trí của vợ của người con đã chết thì không thể sang tên cho bố bạn được. Vì vậy, việc UBND xã dừng giải quyết cho gia đình bạn là đúng quy định của pháp luật.Trường hợp bố bạn vẫn muốn được sang tên thì phải thỏa thuận với người có tranh chấp, thanh toán cho họ phần giá trị mà họ được hưởng thừa kế hoặc một số tiền nhất định theo sự thỏa thuận của hai bên. Trên cơ sở đó, họ sẽ ký văn bản để làm thủ tục sang tên mảnh đất cho bố bạn theo quy định của pháp luật.
Theo khoản 1 điều 651 Bộ luật Dân sự, khi di sản thừa kế được chia theo pháp luật, di sản được chia đều cho hàng thừa kế thứ nhất của người chết. Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha, mẹ đẻ, cha, mẹ nuôi, con đẻ, nuôi của người chết.Như vậy, theo quy định này, vợ, con của người con đã mất được hưởng di sản thừa kế của chồng, cha họ để lại. Đồng thời họ cũng được hưởng thừa kế phần mà chồng, cha họ được hưởng từ bố chồng, ông nội.Do vậy, việc định đoạt di sản thừa kế đối với phần di sản của ông nội để lại phải được sự đồng ý của 5 người con đẻ và vợ, con của người con đã chết. Nếu không có sự nhất trí của vợ của người con đã chết thì không thể sang tên cho bố bạn được. Vì vậy, việc UBND xã dừng giải quyết cho gia đình bạn là đúng quy định của pháp luật.Trường hợp bố bạn vẫn muốn được sang tên thì phải thỏa thuận với người có tranh chấp, thanh toán cho họ phần giá trị mà họ được hưởng thừa kế hoặc một số tiền nhất định theo sự thỏa thuận của hai bên. Trên cơ sở đó, họ sẽ ký văn bản để làm thủ tục sang tên mảnh đất cho bố bạn theo quy định của pháp luật.
Gia đình tôi mua nhà năm 2009 bằng giấy viết tay. Vợ chồng người bán hứa sẽ tách thửa ngôi nhà cho chúng tôi, nhưng sau đó không làm mà đem giấy tờ nhà thế chấp vay tiền ngân hàng. Ngân hàng cho nhân viên xuống thẩm định nhưng không hỏi han và tìm hiểu kỹ. Tôi xin hỏi là gia đình tôi mua trước ngân hàng, thì ngân hàng có phát mãi nhà để thu hồi nợ được không? Vợ chồng bán nhà cho gia đình tôi có bị truy cứu trách nhiệm hình sự không hay đây chỉ là vụ án dân sự?
Nguyễn Ngọc Liêm, 40 tuổi, Quận 12, TP HCM
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Việc người bán đem giấy tờ nhà thế chấp ngân hàng trong khi trước đó đã chuyển nhượng một phần cho người khác mà không thông báo cho ngân hàng và người mua là hành vi gian dối. Nếu người bán thông báo việc đã chuyển nhượng một phần thì ngân hàng sẽ không nhận thế chấp mà sẽ yêu cầu bên vay làm thủ tục tách sổ (tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sau đó chỉ thế chấp phần nhà đất còn lại. Nếu bên bán tuân thủ quy định này thì có thể ngân hàng không nhận thế chấp hoặc nếu nhận thì số tiền cho vay sẽ nhỏ hơn.Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, gia đình bạn có thể yêu cầu người bán giải chấp và thực hiện việc sang tên cho bạn theo đúng thỏa thuận. Bạn có thể tạo điều kiện để họ có một khoảng thời gian nhất định để tiến hành việc giải chấp. Thỏa thuận giữa hai bên nên lập văn bản, có người làm chứng. Song song với việc lập biên bản, các bên cũng có thể ghi âm, ghi hình để có căn cứ giải quyết sau này.Trường hợp bạn đã cố gắng thương lượng mà không đạt kết quả thì bạn có thể làm đơn tố cáo bên bán đến cơ quan điều tra để xem xét trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Nếu đủ căn cứ cấu thành tội phạm thì cơ quan điều tra sẽ khởi tố vụ án và khởi tố bị can. Trường hợp không đủ căn cứ thì cơ quan điều tra sẽ ra văn bản thông báo cho bạn biết. Trường hợp này bạn có quyền khởi kiện yêu cầu bên bán thực hiện hợp đồng (thực hiện việc sang tên cho bạn).Về việc phát mại tài sản:Do đối tượng thế chấp hiện có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba (gia đình bạn) nên ngân hàng không thể tự thực hiện phát mại (kể cả trường hợp trong hợp đồng thế chấp cho phép ngân hàng được phát mại khi bên vay vi phạm nghĩa vụ thanh toán). Để buộc người vay (chính là người bán nhà cho bạn) phải thực hiện nghĩa vụ trả gốc và lãi hoặc phát mại tài sản nếu người vay không có khả năng trả nợ thì buộc ngân hàng phải khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng/hợp đồng thế chấp ra tòa. Trường hợp tòa thụ lý thì gia đình bạn sẽ được triệu tập đến làm việc với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Khi đó, bạn phải chứng minh cho tòa án thấy sự gian dối của người bán nhà cho bạn, đề nghị tòa án xem xét trách nhiệm của phía ngân hàng trong việc thẩm định tài sản thế chấp, xét các yếu tố dẫn đến hợp đồng thế chấp vô hiệu…
Việc người bán đem giấy tờ nhà thế chấp ngân hàng trong khi trước đó đã chuyển nhượng một phần cho người khác mà không thông báo cho ngân hàng và người mua là hành vi gian dối. Nếu người bán thông báo việc đã chuyển nhượng một phần thì ngân hàng sẽ không nhận thế chấp mà sẽ yêu cầu bên vay làm thủ tục tách sổ (tách giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sau đó chỉ thế chấp phần nhà đất còn lại. Nếu bên bán tuân thủ quy định này thì có thể ngân hàng không nhận thế chấp hoặc nếu nhận thì số tiền cho vay sẽ nhỏ hơn.Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, gia đình bạn có thể yêu cầu người bán giải chấp và thực hiện việc sang tên cho bạn theo đúng thỏa thuận. Bạn có thể tạo điều kiện để họ có một khoảng thời gian nhất định để tiến hành việc giải chấp. Thỏa thuận giữa hai bên nên lập văn bản, có người làm chứng. Song song với việc lập biên bản, các bên cũng có thể ghi âm, ghi hình để có căn cứ giải quyết sau này.Trường hợp bạn đã cố gắng thương lượng mà không đạt kết quả thì bạn có thể làm đơn tố cáo bên bán đến cơ quan điều tra để xem xét trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Nếu đủ căn cứ cấu thành tội phạm thì cơ quan điều tra sẽ khởi tố vụ án và khởi tố bị can. Trường hợp không đủ căn cứ thì cơ quan điều tra sẽ ra văn bản thông báo cho bạn biết. Trường hợp này bạn có quyền khởi kiện yêu cầu bên bán thực hiện hợp đồng (thực hiện việc sang tên cho bạn).Về việc phát mại tài sản:Do đối tượng thế chấp hiện có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của bên thứ ba (gia đình bạn) nên ngân hàng không thể tự thực hiện phát mại (kể cả trường hợp trong hợp đồng thế chấp cho phép ngân hàng được phát mại khi bên vay vi phạm nghĩa vụ thanh toán). Để buộc người vay (chính là người bán nhà cho bạn) phải thực hiện nghĩa vụ trả gốc và lãi hoặc phát mại tài sản nếu người vay không có khả năng trả nợ thì buộc ngân hàng phải khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng/hợp đồng thế chấp ra tòa. Trường hợp tòa thụ lý thì gia đình bạn sẽ được triệu tập đến làm việc với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Khi đó, bạn phải chứng minh cho tòa án thấy sự gian dối của người bán nhà cho bạn, đề nghị tòa án xem xét trách nhiệm của phía ngân hàng trong việc thẩm định tài sản thế chấp, xét các yếu tố dẫn đến hợp đồng thế chấp vô hiệu…
Tôi là công nhân viên chức được mua nhà xã hội ở dự án căn hộ chung cư quận Bình Tân (TP HCM) sắp khởi công, dự kiến năm 2020 sẽ giao nhà. Hiện tôi chuẩn bị ký hợp đồng, nộp 30% giá trị căn hộ. Tôi xin hỏi, khi ký hợp đồng tôi cần yêu cầu chủ đầu tư những thủ tục pháp lý quan trọng gì để tránh xảy ra kiện tụng sau này?
Võ Thị Ngọc Thúy, 50 tuổi, Quận 3, TP HCM
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Hiện nay, các giao dịch mua bán căn hộ chung cư (đã hoàn thiện hay sẽ hình thành trong tương lai) mà bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì hợp đồng mua bán căn hộ thường là hợp đồng theo mẫu do doanh nghiệp soạn thảo. Bên mua chỉ điền thông tin cá nhân và ký kết là hợp đồng “hoàn chỉnh”. Việc đề nghị bên bán sửa đổi, bổ sung một số điều khoản là điều không dễ dàng.Để hạn chế và chủ động trước các rủi ro, vi phạm của bên bán trong quá trình xây dựng dự án, bên nhận chuyển nhượng cần chú ý một số vấn đề sau:- Hợp đồng mua bán phải đảm bảo các nội dung cơ bản được quy định tại điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như thông tin bên bán và bên mua, thông tin về đối tượng mua bán, giá mua bán, thanh toán và bàn giao nhà, bảo hành, giải quyết tranh chấp…- Nghĩa vụ của doanh nghiệp (bên bán):Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán. Những thông tin này phải được công khai thông qua sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm công khai minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản, tạo điều kiện cho người mua có thể nắm bắt thông tin về chủ đầu tư, dự án…- Thông tin mà bên bán đưa ra phải đầy đủ như loại bất động sản; vị trí bất động sản; thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô, diện tích, tình trạng pháp lý của bất động sản, giá bán bất động sản.- Nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước của doanh nghiệp phải đúng mục đích. Việc sử dụng đúng mục đính quyết định rất lớn trong tính an toàn pháp lý của dự án. Hầu hết các dự án có tranh chấp đều có phần liên quan đến việc chủ đầu tư không sử dụng tiền ứng trước của bên mua đúng thỏa thuận, cam kết.- Cơ chế để bên mua có thể kiểm tra việc sử dụng tiền ứng trước của bên mua trong việc xây dựng dự án.- Nghĩa vụ giao tài sản và chuyển quyền sở hữu. Bên bán có nghĩa vụ giao nhà cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng. Chế tài trong việc giao chậm, không đúng chất lượng, diện tích… như đã thỏa thuận.
Hiện nay, các giao dịch mua bán căn hộ chung cư (đã hoàn thiện hay sẽ hình thành trong tương lai) mà bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì hợp đồng mua bán căn hộ thường là hợp đồng theo mẫu do doanh nghiệp soạn thảo. Bên mua chỉ điền thông tin cá nhân và ký kết là hợp đồng “hoàn chỉnh”. Việc đề nghị bên bán sửa đổi, bổ sung một số điều khoản là điều không dễ dàng.Để hạn chế và chủ động trước các rủi ro, vi phạm của bên bán trong quá trình xây dựng dự án, bên nhận chuyển nhượng cần chú ý một số vấn đề sau:- Hợp đồng mua bán phải đảm bảo các nội dung cơ bản được quy định tại điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như thông tin bên bán và bên mua, thông tin về đối tượng mua bán, giá mua bán, thanh toán và bàn giao nhà, bảo hành, giải quyết tranh chấp…- Nghĩa vụ của doanh nghiệp (bên bán):Bên bán có nghĩa vụ cung cấp cho bên mua thông tin cần thiết về tài sản mua bán. Những thông tin này phải được công khai thông qua sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng nhằm công khai minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản, tạo điều kiện cho người mua có thể nắm bắt thông tin về chủ đầu tư, dự án…- Thông tin mà bên bán đưa ra phải đầy đủ như loại bất động sản; vị trí bất động sản; thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô, diện tích, tình trạng pháp lý của bất động sản, giá bán bất động sản.- Nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước của doanh nghiệp phải đúng mục đích. Việc sử dụng đúng mục đính quyết định rất lớn trong tính an toàn pháp lý của dự án. Hầu hết các dự án có tranh chấp đều có phần liên quan đến việc chủ đầu tư không sử dụng tiền ứng trước của bên mua đúng thỏa thuận, cam kết.- Cơ chế để bên mua có thể kiểm tra việc sử dụng tiền ứng trước của bên mua trong việc xây dựng dự án.- Nghĩa vụ giao tài sản và chuyển quyền sở hữu. Bên bán có nghĩa vụ giao nhà cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng. Chế tài trong việc giao chậm, không đúng chất lượng, diện tích… như đã thỏa thuận.
Gia đình tôi có một căn nhà mua bằng giấy viết tay từ năm 2006. Thời gian trước gia đình tôi định nhờ cò đất lo giấy tờ làm sổ đỏ nhưng chưa thành. Tôi có đọc thông tin chính quyền thành phố HCM sẽ hỗ trợ làm sổ đỏ cho người dân mua bán bằng giấy tay trước thời điểm tháng 7/2014. Xin hỏi luật sư, nếu tôi phải liên hệ cơ quan nào để được cấp sổ đỏ? Nếu gia đình tôi muốn bán thì việc mua bán bằng giấy tay có rủi ro và xảy ra tranh chấp cho người mua không?
Trần Lâm Tùng, 34 tuổi, Quận 12, HCM
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Theo khoản 2 điều 101 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Về thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:Điều 70 Nghị định số 43/2014 quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất. Theo đó:1. Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại điểm a khoản này, ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);c)Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.3.Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại khoản 2 điều này;b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
Theo khoản 2 điều 101 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.Về thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:Điều 70 Nghị định số 43/2014 quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất. Theo đó:1. Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại điểm a khoản này, ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);c)Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.3.Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại khoản 2 điều này;b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
Cô ruột tôi không lập gia đình đang ở trên mảnh đất trước đây ông bà tôi để lại. Bố tôi đang ở chỗ khác. Mảnh đất thì cô đã làm sổ đỏ và mang tên cô, song trên hộ khẩu thì đang có tên của cả bố tôi và cô. Tôi xin hỏi nếu cô tôi đơn phương bán mảnh đất đó thì có được không và có đúng pháp luật không?
Nguyễn Hoàng Long, 33 tuổi, Đống Đa, Hà Nội.
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Việc cô của bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đó chính là là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.Trường hợp cô bạn đơn phương bán thửa đất đó có đúng pháp luật hay không thì phải xem xét việc kê khai, xin cấp Giấy chứng nhận có đúng hay không. Trường hợp kê khai, cấp Giấy chứng nhận thực hiện đúng quy định của pháp luật, người sử dụng đất đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất xin cấp Giấy chứng nhận thì hoàn toàn có quyền chuyển nhượng cho người khác.Trường hợp cho rằng việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất là trái pháp luật, bố bạn có quyền khởi kiện ra tòa, đề nghị tòa án hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho cô bạn. Nếu cô bạn đã chuyển nhượng cho người khác, bố bạn cũng có quyền đề nghị tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng.
Việc cô của bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đó chính là là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.Trường hợp cô bạn đơn phương bán thửa đất đó có đúng pháp luật hay không thì phải xem xét việc kê khai, xin cấp Giấy chứng nhận có đúng hay không. Trường hợp kê khai, cấp Giấy chứng nhận thực hiện đúng quy định của pháp luật, người sử dụng đất đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất xin cấp Giấy chứng nhận thì hoàn toàn có quyền chuyển nhượng cho người khác.Trường hợp cho rằng việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất là trái pháp luật, bố bạn có quyền khởi kiện ra tòa, đề nghị tòa án hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho cô bạn. Nếu cô bạn đã chuyển nhượng cho người khác, bố bạn cũng có quyền đề nghị tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng.
Tôi là đại diện cho nguyên đơn, hiện ở Australia, có tranh chấp thừa kế nhà ở quận Gò Vấp, TP HCM. Tháng 4/2018, Ủy ban quận cấp giấy chứng nhận đất nhà cho một phụ nữ có hộ chiếu do Mỹ cấp trước năm 1988. Từ năm 1988, bà này định cư tại Mỹ và nhập cảnh Việt Nam tháng 12/2017. Tôi muốn tìm địa chỉ bà Ngư với tư cách là bị đơn để nộp cho tòa án vì giấy chứng nhận không ghi địa chỉ. Tôi phải liên hệ cơ quan nào?
HỨA VĂN SANG, 61 tuổi, Thuận An, Bình Dương
Luật sư Đỗ Trọng Linh:
Theo quy định tại khoản 4 điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, đơn khởi kiện phải có các nội dung tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện; …Theo Điều 5 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán TANDTC về địa chỉ của người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:1. “Địa chỉ nơi cư trú của người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan” quy định tại điểm e khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 được xác định như sau:a) Nếu người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn còn quốc tịch Việt Nam trở về Việt Nam sinh sống thì nơi cư trú của họ là địa chỉ chỗ ở hợp pháp mà người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thường trú hoặc tạm trú hoặc đang sinh sống theo quy định của Luật cư trú;b) Nếu người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là người nước ngoài đang cư trú tại Việt Nam thì nơi cư trú của họ được xác định theo quy định của Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam;c) Nếu người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là người nước ngoài, người Việt Nam đang cư trú ở nước ngoài thì nơi cư trú của họ được xác định căn cứ vào tài liệu, chứng cứ do người khởi kiện cung cấp hoặc theo tài liệu, chứng cứ do cơ quan có thẩm quyền cấp, xác nhận;d) Nếu người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức có quốc tịch Việt Nam thì địa chỉ của cơ quan, tổ chức được xác định là nơi cơ quan, tổ chức đó có trụ sở chính hoặc chi nhánh theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo quy định của pháp luật;Trường hợp cơ quan, tổ chức có quốc tịch nước ngoài thì địa chỉ của cơ quan, tổ chức được xác định căn cứ vào tài liệu, chứng cứ do người khởi kiện cung cấp hoặc theo tài liệu, chứng cứ do cơ quan có thẩm quyền cấp, xác nhận.2. Người khởi kiện đã cung cấp địa chỉ “nơi cư trú, làm việc, hoặc nơi có trụ sở” của người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cho tòa án theo đúng quy định của pháp luật và hướng dẫn tại khoản 1 Điều này tại thời điểm nộp đơn khởi kiện mà được cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cấp, xác nhận hoặc có căn cứ khác chứng minh rằng đó là địa chỉ của người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì được coi là đã ghi đúng địa chỉ của người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.3. Địa chỉ “nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng” của người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan quy định tại điểm đ, e khoản 4 Điều 189.Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 là địa chỉ người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã từng cư trú, làm việc hoặc có trụ sở mà người khởi kiện biết được gần nhất tính đến thời điểm khởi kiện và được cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cấp, xác nhận hoặc có căn cứ khác chứng minh.Như vậy, với các quy định nói trên, bạn có thể liên hệ với Cơ quan quản lý xuất nhập cảnh của Việt Nam để xác định địa chỉ cuối cùng của bị đơn và giao nộp cho tòa án để tòa án có cơ sở giải quyết vụ việc theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại khoản 4 điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, đơn khởi kiện phải có các nội dung tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện; …Theo Điều 5 Nghị quyết số 04/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán TANDTC về địa chỉ của người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:1. “Địa chỉ nơi cư trú của người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan” quy định tại điểm e khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 được xác định như sau:a) Nếu người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn còn quốc tịch Việt Nam trở về Việt Nam sinh sống thì nơi cư trú của họ là địa chỉ chỗ ở hợp pháp mà người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thường trú hoặc tạm trú hoặc đang sinh sống theo quy định của Luật cư trú;b) Nếu người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là người nước ngoài đang cư trú tại Việt Nam thì nơi cư trú của họ được xác định theo quy định của Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam;c) Nếu người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là người nước ngoài, người Việt Nam đang cư trú ở nước ngoài thì nơi cư trú của họ được xác định căn cứ vào tài liệu, chứng cứ do người khởi kiện cung cấp hoặc theo tài liệu, chứng cứ do cơ quan có thẩm quyền cấp, xác nhận;d) Nếu người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức có quốc tịch Việt Nam thì địa chỉ của cơ quan, tổ chức được xác định là nơi cơ quan, tổ chức đó có trụ sở chính hoặc chi nhánh theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc theo quy định của pháp luật;Trường hợp cơ quan, tổ chức có quốc tịch nước ngoài thì địa chỉ của cơ quan, tổ chức được xác định căn cứ vào tài liệu, chứng cứ do người khởi kiện cung cấp hoặc theo tài liệu, chứng cứ do cơ quan có thẩm quyền cấp, xác nhận.2. Người khởi kiện đã cung cấp địa chỉ “nơi cư trú, làm việc, hoặc nơi có trụ sở” của người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan cho tòa án theo đúng quy định của pháp luật và hướng dẫn tại khoản 1 Điều này tại thời điểm nộp đơn khởi kiện mà được cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cấp, xác nhận hoặc có căn cứ khác chứng minh rằng đó là địa chỉ của người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì được coi là đã ghi đúng địa chỉ của người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.3. Địa chỉ “nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng” của người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan quy định tại điểm đ, e khoản 4 Điều 189.Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 là địa chỉ người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã từng cư trú, làm việc hoặc có trụ sở mà người khởi kiện biết được gần nhất tính đến thời điểm khởi kiện và được cơ quan, tổ chức có thẩm quyền cấp, xác nhận hoặc có căn cứ khác chứng minh.Như vậy, với các quy định nói trên, bạn có thể liên hệ với Cơ quan quản lý xuất nhập cảnh của Việt Nam để xác định địa chỉ cuối cùng của bị đơn và giao nộp cho tòa án để tòa án có cơ sở giải quyết vụ việc theo quy định của pháp luật.
 |
| Luật sư Đỗ Trọng Linh. |
Tôi đang đứng tên sổ hồng hai căn nhà liền kề ở Củ Chi (TP HCM) nhưng không đủ diện tích tách thửa. Giờ tôi cần bán một căn nhưng vẫn ở một căn còn lại thì thủ tục buôn bán ra sao? Trường hợp người mua muốn ra sổ mới để đồng sở hữu thì cách thức ra sao? Xin cám ơn VnExpress và luật sư nhận câu hỏi và trả lời.
Minh Sang, 28 tuổi, Quận Tân Bình, TP HCM
Luật sư Đỗ Trọng Linh:
Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau:1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.Căn cứ vào quy định nêu trên thì bạn không thể chuyển nhượng theo hướng có tách thửa cho người khác được do không đủ diện tích tách thửa.Trường hợp người mua đồng ý cùng đứng tên đồng sở hữu thì các bên có thể làm hợp đồng công chứng chuyển nhượng một phần (trên hợp đồng phải thể hiện nội dung việc chuyển nhượng không nhằm chia tách giấy chứng nhận thì mới có căn cứ đưa thêm tên người mua vào giấy chứng nhận) Trên cơ sở đó, các bên thực hiện việc đăng ký biến động, đưa thêm tên người mua vào Giấy chứng nhận.Trường hợp Giấy chứng nhận không thể hiện cụ thể diện tích mà các bên được sở hữu thì sau khi được cấp giấy chứng nhận, các bên có thể liên hệ với cơ quan công chứng để lập văn bản thỏa thuận về diện tích cụ thể của mỗi bên.Như vậy, nếu mảnh đất bạn dự định mua nằm trong khu vực có quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì bạn có thể nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.Trường hợp sau khi mua mà diện tích đất đó vẫn chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì bạn có quyền chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.Trường hợp bị giải tỏa, đền bù thì giá đền bù, hỗ trợ, chế độ tái định cư… thực hiện theo quy định của UBND tỉnh nơi có đất.Thủ tục mua bán (đất thổ cư) như sau:Các bên liên hệ với cơ quan công chứng ở địa phương đề nghị công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi hợp đồng được công chứng, một trong các bên làm thủ tục đăng ký biến động (nộp thuế, phí, lệ phí, trước bạ sang tên) tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật.
Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu như sau:1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.Căn cứ vào quy định nêu trên thì bạn không thể chuyển nhượng theo hướng có tách thửa cho người khác được do không đủ diện tích tách thửa.Trường hợp người mua đồng ý cùng đứng tên đồng sở hữu thì các bên có thể làm hợp đồng công chứng chuyển nhượng một phần (trên hợp đồng phải thể hiện nội dung việc chuyển nhượng không nhằm chia tách giấy chứng nhận thì mới có căn cứ đưa thêm tên người mua vào giấy chứng nhận) Trên cơ sở đó, các bên thực hiện việc đăng ký biến động, đưa thêm tên người mua vào Giấy chứng nhận.Trường hợp Giấy chứng nhận không thể hiện cụ thể diện tích mà các bên được sở hữu thì sau khi được cấp giấy chứng nhận, các bên có thể liên hệ với cơ quan công chứng để lập văn bản thỏa thuận về diện tích cụ thể của mỗi bên.Như vậy, nếu mảnh đất bạn dự định mua nằm trong khu vực có quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì bạn có thể nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.Trường hợp sau khi mua mà diện tích đất đó vẫn chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì bạn có quyền chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.Trường hợp bị giải tỏa, đền bù thì giá đền bù, hỗ trợ, chế độ tái định cư… thực hiện theo quy định của UBND tỉnh nơi có đất.Thủ tục mua bán (đất thổ cư) như sau:Các bên liên hệ với cơ quan công chứng ở địa phương đề nghị công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi hợp đồng được công chứng, một trong các bên làm thủ tục đăng ký biến động (nộp thuế, phí, lệ phí, trước bạ sang tên) tại Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật.
Chào luật sư! Ba mẹ tôi có cầm cố cho dì căn nhà để vay số tiền lớn. Sau đó ba mẹ tôi đã sang tên căn nhà do không có khả năng trả nợ. Sổ đỏ trên là cấp cho hộ gia đình, có tôi và các em gái trong đó. Tuy nhiên, lúc sang tên công chứng cho dì tôi thì không có chữ ký của tôi và các em (lúc này tôi 23 tuổi, em gái tôi 17 tuổi). Xin hỏi luật sư, việc sang tên đó có hợp pháp không?Căn nhà này hiện dì tôi đã chuyển nhượng cho người khác. Nếu tôi khởi kiện về việc lúc sang tên không có chữ ký thì cần những thủ tục gì?Cảm ơn Luật sư.
Duy Tuấn, 30 tuổi, Vũng tàu
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Cảm ơn bạn đã đưa ra câu hỏi. Về trường hợp của bạn, Luật Đất đai 2013 quy định, đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thì những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận, có quyền ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất. Đối với người chưa thành niên (dưới 18 tuổi) thì mọi giao dịch của họ phải do người đại diện thực hiện (Điều 21, Bộ Luật dân sự 2015). Vì em gái bạn 17 tuổi, nên cha hoặc mẹ của bạn sẽ là người đại diện theo pháp luật để định đoạt phần tài sản của em bạn.Trong trường hợp bạn hỏi, việc chuyển nhượng không được sự đồng ý của các thành viên gia đình là trái quy định pháp luật. Trong trường hợp các bên không thể hòa giải thương lượng thì một trong các bên có quyền yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu, do vi phạm điều cấm của pháp luật, đồng thời đề nghị tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho dì của bạn.Khi giải quyết vụ án trên, bạn cũng có quyền yêu cầu tòa án xem xét tuyên hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất giữa người dì và người mua vô hiệu, hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người mua (trường hợp Hợp đồng chuyển nhượng giữa mẹ bạn và người dì được xác định vô hiệu thì đương nhiên hợp đồng chuyển nhượng giữa người dì và người mua cũng bị vô hiệu).Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định vô hiệu thì theo quy định Điều 131 Bộ Luật dân sự 2015, không làm phát sịnh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch vô hiệu thì các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Bên nào có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường cho bên kia.
Tôi đang muốn mua mảnh đất gần cảng ở Long An, nhưng nghe nói ở đó là khu quy hoạch treo. Vậy tôi có giao dịch được không? Nếu tôi mua thì sau này chuyển nhượng được không hoặc nếu giải tỏa thì đền bù như thế nào và thủ tục pháp lý cần có khi tiến hành mua bán?
Phạm Hoàng Oanh, 37 tuổi, Quận 1, TP HCM
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
Khi mua nhà đất nền ở Hà Nội, chủ nhà đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản dấu đỏ), trên sổ ghi chuyển đổi qua nhiều chủ. Vậy tôi xin hỏi, việc xác định giấy chứng nhận có phải bản gốc không thì phải thực hiện thế nào? Các chủ cũ đã giao dịch với nhau liệu có còn tranh chấp gì không? Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi diện tích đất ở lâu dài, không ghi tài sài thì khi mua bán phải làm thế nào?
Hoàng Văn Đài, 56 tuổi, Hưng Yên
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Để xác định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải bản gốc không thì các bên có thể mang đến cơ quan tài nguyên môi trường đã cấp sổ để xác định chính xác.Thông thường, việc mua bán được các bên ràng buộc trách nhiệm, nghĩa vụ cho đến khi sang tên xong. Do vậy, khi đã được cấp giấy chứng nhận đứng tên bên mua thì cơ bản các bên không có tranh chấp.Về việc tài sản trên đất chưa được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà bên mua có nhu cầu thì bên bán có thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đề nghị cơ quan có thẩm quyền chứng nhận bổ sung tài sản trên đất), nếu đủ điều kiện. Sau đó các bên thực hiện chuyển nhượng theo quy định chung.Trường hợp vì lý do nào đó mà bên bán không muốn hoặc không thể bổ sung thông tin tài sản thì các bên vẫn có thể làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bởi theo quy định tại khoản 1, Điều 95 của Luật Đất đai 2013 thì “đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” (không bắt buộc đối với chủ sở hữu). Tuy nhiên, trong hợp đồng chuyển nhượng sẽ không thể hiện phần tài sản chưa được bổ sung.
Để xác định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải bản gốc không thì các bên có thể mang đến cơ quan tài nguyên môi trường đã cấp sổ để xác định chính xác.Thông thường, việc mua bán được các bên ràng buộc trách nhiệm, nghĩa vụ cho đến khi sang tên xong. Do vậy, khi đã được cấp giấy chứng nhận đứng tên bên mua thì cơ bản các bên không có tranh chấp.Về việc tài sản trên đất chưa được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà bên mua có nhu cầu thì bên bán có thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động (đề nghị cơ quan có thẩm quyền chứng nhận bổ sung tài sản trên đất), nếu đủ điều kiện. Sau đó các bên thực hiện chuyển nhượng theo quy định chung.Trường hợp vì lý do nào đó mà bên bán không muốn hoặc không thể bổ sung thông tin tài sản thì các bên vẫn có thể làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bởi theo quy định tại khoản 1, Điều 95 của Luật Đất đai 2013 thì “đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” (không bắt buộc đối với chủ sở hữu). Tuy nhiên, trong hợp đồng chuyển nhượng sẽ không thể hiện phần tài sản chưa được bổ sung.
Tôi xin hỏi khi nào thì được chuyển đổi đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp? Doanh nghiệp tư nhân có được phép chuyển không?
Phan Đình Ngân, 39 tuổi, Nghệ An
Luật sư Đỗ Trọng Linh:
Khi có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người sử dụng có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.3.Về quyền xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì doanh nghiệp tư nhân cũng như các chủ thể khác đều có quyền đề nghị. Tuy nhiên, việc xin chuyển mục đích sử dụng đất bất kể là cá nhân hay tổ chức có được hay không còn phụ thuộc vào: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (điều 52 Luật Đất đai 2013).
Khi có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người sử dụng có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.3.Về quyền xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì doanh nghiệp tư nhân cũng như các chủ thể khác đều có quyền đề nghị. Tuy nhiên, việc xin chuyển mục đích sử dụng đất bất kể là cá nhân hay tổ chức có được hay không còn phụ thuộc vào: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (điều 52 Luật Đất đai 2013).
Năm 2010 vợ chồng tôi có mua một mảnh đất lúc đó vì chồng tôi là con trai duy nhất nên có ý định sẽ mua đất và cất nhà để đón bố mẹ anh lên ở chung. Mẹ chồng tôi có bán miếng đất dưới quê và mang lên 3 cây vàng nói là cho vợ chồng tôi, lúc đó giá trị miếng đất mua hết 285 triệu và cho 112 triệu (3 cây vàng bán ra) bà cũng nhiều lần nói với những người thân trong gia đình tôi là cho chúng tôi. Ngày ký hợp đồng mua đất vì giấy chứng minh nhân dân của chồng tôi quá hạn 15 năm, nên mẹ chồng tôi đứng tên, và khi ra sổ hồng thì vẫn đứng tên bà cho tới bây giờ, hiện trên đất chúng tôi đã xây dựng một căn nhà một trệt một lầu và chung sống cùng bố mẹ chồng suốt từ năm 2010 tới nay. Gần đây chồng tôi có yêu cầu mẹ chồng tôi sang tên sổ hồng lại cho chồng tôi thì mẹ chồng tôi không đồng ý, đòi bán nhà đi chia theo thời giá cho bà theo tỷ lệ bà cho 3 cây vàng ngày xưa. Vợ chồng tôi có nhã ý trả lại bà ba cây vàng chứ không bán nhà, nhưng bà nhất quyết không chịu bảo phải chia theo thời giá. Xin được hỏi luật sư để chúng tôi được đướng tên lại nhà đất của mình thì phải làm sao? Xin được hướng dẫn các bước làm hồ sơ,
Nếu mẹ chồng tôi cứ kiên quyết đòi chúng tôi phải bán chia theo thời giá chứ ko chịu sang tên hay lấy 3 cây vàng thì chúng tôi phải làm thế nào? Trên bìa đỏ đã đổi sang địa chỉ là nhà ở của gia đình tôi hiện nay, nếu mẹ chồng tôi tự ý bán mà ko có chúng tôi đồng ý có bán được không? Hay bà đem cầm cố có được không vì trên bìa đó đang mang tên bà?
Xin chân thành cảm ơn.
Xin chân thành cảm ơn.
Nguyễn Nguyệt, 32 tuổi, TX Thuận An, BÌnh Dương
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Vì đây là tranh chấp trong gia đình nên vợ chồng bạn cần cố gắng hòa giải để giải quyết tranh chấp, tránh việc phải nhờ đến pháp luật. Vợ chồng có thể trực tiếp giải thích hoặc nhờ những người có uy tín trong dòng họ giải thích để bà hiểu việc bà đã cho vợ chồng bạn ba cây vàng là đã có hiệu lực ngay khi vợ chồng bạn nhận số vàng đó. Quyền sở hữu số vàng này đã thuộc về vợ chồng bạn ngay khi đó. Do vậy, mẹ bạn dù muốn hay không thì cũng không có quyền đòi lại. Việc bà đứng tên thì đó cũng chỉ là đứng tên hộ vợ chồng bạn do thời điểm đó chồng bạn không đủ điều kiện, toàn bộ tiền mua nhà là của vợ chồng bạn (kể cả tiền bán 3 cây vàng cũng là của vợ chồng bạn). Trường hợp có tranh chấp thì ngôi nhà này là của vợ chồng bạn chứ không thể là tài sản chung của 3 người. Việc bán hay không là do vợ chồng bạn quyết định chứ mẹ chồng bạn không thể tự quyết định.Trường hợp vợ chồng bạn đã cố gắng thuyết phục mà không đạt kết quả, vợ chồng bạn có quyền khởi kiện đòi tài sản. Tất nhiên, cách làm này sẽ phát sinh nhiều hệ lụy, đặc biệt trên phương diện đạo lý (con kiện mẹ) nên các bạn cũng nên cân nhắc thật kỹ (Tuy nhiên, trên thực tế cũng có không ít các vụ việc con kiện cha mẹ và ngược lại)Việc mẹ chồng tự ý bán mà ko có vợ chồng bạn đồng ý hay bà đem cầm cố vì trên bìa đỏ mang tên bà thì pháp luật quy định như sau:Theo khoản 1 điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;b) Đất không có tranh chấp;c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d) Trong thời hạn sử dụng đất.Như vậy, mẹ bạn có quyền chuyển nhượng cho người khác mà không cần sự đồng ý của các bạn, trừ trường hợp cơ quan có thẩm quyền nhận được hoặc đang giải quyết tranh chấp giữa các bên.Do vậy, trường hợp muốn ngăn chặn việc mẹ bạn chuyển nhượng, thế chấp thì các bạn phải gửi đơn đề nghị hòa giải, giải quyết tranh chấp đến UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện ra tòa. Việc thụ lý đơn của các sơ quan này là căn cứ xác định đất có tranh chấp nên không được phép chuyển nhượng.
Vì đây là tranh chấp trong gia đình nên vợ chồng bạn cần cố gắng hòa giải để giải quyết tranh chấp, tránh việc phải nhờ đến pháp luật. Vợ chồng có thể trực tiếp giải thích hoặc nhờ những người có uy tín trong dòng họ giải thích để bà hiểu việc bà đã cho vợ chồng bạn ba cây vàng là đã có hiệu lực ngay khi vợ chồng bạn nhận số vàng đó. Quyền sở hữu số vàng này đã thuộc về vợ chồng bạn ngay khi đó. Do vậy, mẹ bạn dù muốn hay không thì cũng không có quyền đòi lại. Việc bà đứng tên thì đó cũng chỉ là đứng tên hộ vợ chồng bạn do thời điểm đó chồng bạn không đủ điều kiện, toàn bộ tiền mua nhà là của vợ chồng bạn (kể cả tiền bán 3 cây vàng cũng là của vợ chồng bạn). Trường hợp có tranh chấp thì ngôi nhà này là của vợ chồng bạn chứ không thể là tài sản chung của 3 người. Việc bán hay không là do vợ chồng bạn quyết định chứ mẹ chồng bạn không thể tự quyết định.Trường hợp vợ chồng bạn đã cố gắng thuyết phục mà không đạt kết quả, vợ chồng bạn có quyền khởi kiện đòi tài sản. Tất nhiên, cách làm này sẽ phát sinh nhiều hệ lụy, đặc biệt trên phương diện đạo lý (con kiện mẹ) nên các bạn cũng nên cân nhắc thật kỹ (Tuy nhiên, trên thực tế cũng có không ít các vụ việc con kiện cha mẹ và ngược lại)Việc mẹ chồng tự ý bán mà ko có vợ chồng bạn đồng ý hay bà đem cầm cố vì trên bìa đỏ mang tên bà thì pháp luật quy định như sau:Theo khoản 1 điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;b) Đất không có tranh chấp;c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d) Trong thời hạn sử dụng đất.Như vậy, mẹ bạn có quyền chuyển nhượng cho người khác mà không cần sự đồng ý của các bạn, trừ trường hợp cơ quan có thẩm quyền nhận được hoặc đang giải quyết tranh chấp giữa các bên.Do vậy, trường hợp muốn ngăn chặn việc mẹ bạn chuyển nhượng, thế chấp thì các bạn phải gửi đơn đề nghị hòa giải, giải quyết tranh chấp đến UBND cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện ra tòa. Việc thụ lý đơn của các sơ quan này là căn cứ xác định đất có tranh chấp nên không được phép chuyển nhượng.
Xin chào luật sư. Hai vợ chồng tôi có mua một lô đất ở quê, vì bận công việc nên không thể hai vợ chồng cùng về làm thủ tục giấy tờ. Vậy có cách nào để một trong 2 về làm giấy tờ được không? Và cho tôi hỏi thêm thủ tục từ lúc mua đến lúc có sổ hồng gồm những bước nào? Người mua cần ký hồ sơ vào giấy tờ gì?
Xin cảm ơn luật sư.
Xin cảm ơn luật sư.
Tường Vy Võ, 31 tuổi, Thủ Đức, Tp.HCM
Luật sư Đỗ Trọng Linh:
Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 quy định hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.Căn cứ vào điều luật viện dẫn ở trên, trường hợp vợ chồng bạn một trong hai người không thể trực tiếp ký hợp đồng mua bán nhà đất được thì vợ hoặc chồng có thể uỷ quyền cho nhau để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Về thủ tục mua bán nhà đất thực hiện như sau:- Bên bán và bên mua đến văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.- Nộp hồ sơ làm thủ tục sang tên trước bạ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.- Nhận thông báo thuế và thực hiện nộp lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân (nếu có) theo quy định của pháp luật.- Hoàn tất thủ tục nộp thuế và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Về thành phần hồ sơ:- Giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của các bên (bản sao chứng thực)- Giấy đăng ký kết hôn của các bên (bản sao chứng thực)- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc- Hợp đồng uỷ quyền (trong trường hợp một trong các bên uỷ quyền cho nhau nếu có)- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bản chính.
Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 quy định hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.Căn cứ vào điều luật viện dẫn ở trên, trường hợp vợ chồng bạn một trong hai người không thể trực tiếp ký hợp đồng mua bán nhà đất được thì vợ hoặc chồng có thể uỷ quyền cho nhau để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Về thủ tục mua bán nhà đất thực hiện như sau:- Bên bán và bên mua đến văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.- Nộp hồ sơ làm thủ tục sang tên trước bạ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.- Nhận thông báo thuế và thực hiện nộp lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân (nếu có) theo quy định của pháp luật.- Hoàn tất thủ tục nộp thuế và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Về thành phần hồ sơ:- Giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của các bên (bản sao chứng thực)- Giấy đăng ký kết hôn của các bên (bản sao chứng thực)- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc- Hợp đồng uỷ quyền (trong trường hợp một trong các bên uỷ quyền cho nhau nếu có)- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bản chính.
Tôi có nhà đất mua giấy tờ viết tay từ năm 2000, diện tích 24,5m2, năm 2017 đã làm thủ tục đăng ký sở hữu nhà đất và đã được UBND Quận công nhận nhưng vì diện tích không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên tôi muốn hỏi với trường hợp như vậy thì muốn chuyển nhượng thì bằng cách nào?
Nguyễn Thanh Hải, 38 tuổi, P2910 CC Hud3, số 121 phố Tô Hiệu, Hà Đông, HN
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Theo khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 của Luật này;(Khoản 3 điều 186 liên quan đến Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt NamKhoản 1 điều 168 quy định Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất. trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).b) Đất không có tranh chấp;c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d) Trong thời hạn sử dụng đất.Như vậy, với các quy định nói trên, việc chuyển nhượng khi chưa được cấp giấy chứng nhận là không phù hợp với quy định của pháp luật.Trên thực tế, nhiều trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nên các bên chỉ lập hợp đồng mua bán dưới hình thức viết tay. Tuy nhiên, cách làm này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả hai bên bởi nếu có tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng viết tay có thể bị tuyên vô hiệu, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm chuyển nhượng. Theo khoản 2 điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Theo khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 của Luật này;(Khoản 3 điều 186 liên quan đến Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt NamKhoản 1 điều 168 quy định Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất. trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).b) Đất không có tranh chấp;c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d) Trong thời hạn sử dụng đất.Như vậy, với các quy định nói trên, việc chuyển nhượng khi chưa được cấp giấy chứng nhận là không phù hợp với quy định của pháp luật.Trên thực tế, nhiều trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nên các bên chỉ lập hợp đồng mua bán dưới hình thức viết tay. Tuy nhiên, cách làm này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả hai bên bởi nếu có tranh chấp, hợp đồng chuyển nhượng viết tay có thể bị tuyên vô hiệu, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm chuyển nhượng. Theo khoản 2 điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Em mới đặt cọc 100 triệu đồng cho việc chuyển nhượng lô đất ở Tân Hiệp, Tân Uyên, Bình Dương có hợp đồng trị giá 1 tỷ 495 triệu đồng. Trong giấy tờ sổ đỏ có chỉ vẽ lô đất mặt trước rộng 5m, mặt sau rộng 5m, mặt bên phải dài 37,2m, mặt bên trái dài 37,3m. Nếu nhìn sơ qua thì mảnh đất này hình thang. Em tính sơ qua thì diện tích là 187,25m2. Tuy nhiên diễn giải trong sổ đỏ thì lại ghi rõ là 168m2 đã bao gồm cả 25m2 hành lang an toàn đường bộ.
Theo luật sư nếu nhìn vào sơ đồ đất nêu trên có phải diện tích đất của sổ đã bị diễn giải nhầm hay không ạ? Nếu không phải nhầm thì có cách tính nào khác để biết chính xác diện tích được không ạ?
Thứ hai là trong giấy đặt cọc ghi rõ là giá trị đất là 1 tỉ 500 nhưng có ghi phụ thêm là sẽ trừ thêm 5 triệu khi công chứng, vậy giá trị này sẽ được giảm 5 triệu như đúng thỏa thuận trong ghi chú hay không?
Thứ 3 là người chủ lô đất không trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc mà cho một người bạn thân đứng ra nhận đặt cọc mà không có giấy ủy quyền. Vậy nếu chủ đất không chịu bán thì có quyền được nhận tiền bồi thường ha lần số tiền đặt cọc hay không? Nếu bên kia không trả tiền cọc thì có kiện được tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản không? Em xin chân thành cảm ơn luật sư.
Thứ hai là trong giấy đặt cọc ghi rõ là giá trị đất là 1 tỉ 500 nhưng có ghi phụ thêm là sẽ trừ thêm 5 triệu khi công chứng, vậy giá trị này sẽ được giảm 5 triệu như đúng thỏa thuận trong ghi chú hay không?
Thứ 3 là người chủ lô đất không trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc mà cho một người bạn thân đứng ra nhận đặt cọc mà không có giấy ủy quyền. Vậy nếu chủ đất không chịu bán thì có quyền được nhận tiền bồi thường ha lần số tiền đặt cọc hay không? Nếu bên kia không trả tiền cọc thì có kiện được tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản không? Em xin chân thành cảm ơn luật sư.
Bùi Minh Hải, 28 tuổi, Bình Dương
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Do không được xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chúng tôi không có điều kiện tư vấn, giải thích chính xác nội dung bạn hỏi.Tuy nhiên, nếu việc bạn trình bày là đúng thì chúng tôi cho rằng giữa bản vẽ sơ đồ thửa đất và phần diễn giải có sự không thống nhất. Để biết chính xác diện tích đất gia đình bạn đang quản lý, sử dụng thì bạn có thể mời công ty đo đạc địa chính đến đo lại toàn bộ thửa đất.Về nội dung câu hỏi thứ hai, chúng tôi cho rằng thỏa thuận này không rõ ràng nên không đủ cơ sở xác định việc trừ thêm 5 triệu là như thế nào.Về nội dung câu hỏi thứ ba: Giữa bạn và người nhận đặt cọc đã phát sinh giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất còn giữa bạn và chủ đất không có bất kỳ giao dịch nào nên trong trường hợp có tranh chấp hợp đồng đặt cọc, chủ đất không có bất kỳ quyền và nghĩa vụ nào đối với bạn.Trường hợp người nhận đặt cọc vi phạm giao kết dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng thửa đất không thực hiện được mà không trả lại tiền đặt cọc cho bạn thì bạn có quyền làm đơn tố cáo hành vi chiếm đoạt của người nhận tiền đặt cọc đến cơ quan điều tra hoặc khởi kiện vụ án tranh chấp dân sự.Việc không trả tiền cho bạn có cấu thành tội lừa đảo hay không sẽ phụ thuộc kết quả điều tra của cơ quan có thẩm quyền.
Do không được xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chúng tôi không có điều kiện tư vấn, giải thích chính xác nội dung bạn hỏi.Tuy nhiên, nếu việc bạn trình bày là đúng thì chúng tôi cho rằng giữa bản vẽ sơ đồ thửa đất và phần diễn giải có sự không thống nhất. Để biết chính xác diện tích đất gia đình bạn đang quản lý, sử dụng thì bạn có thể mời công ty đo đạc địa chính đến đo lại toàn bộ thửa đất.Về nội dung câu hỏi thứ hai, chúng tôi cho rằng thỏa thuận này không rõ ràng nên không đủ cơ sở xác định việc trừ thêm 5 triệu là như thế nào.Về nội dung câu hỏi thứ ba: Giữa bạn và người nhận đặt cọc đã phát sinh giao dịch đặt cọc để chuyển nhượng thửa đất còn giữa bạn và chủ đất không có bất kỳ giao dịch nào nên trong trường hợp có tranh chấp hợp đồng đặt cọc, chủ đất không có bất kỳ quyền và nghĩa vụ nào đối với bạn.Trường hợp người nhận đặt cọc vi phạm giao kết dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng thửa đất không thực hiện được mà không trả lại tiền đặt cọc cho bạn thì bạn có quyền làm đơn tố cáo hành vi chiếm đoạt của người nhận tiền đặt cọc đến cơ quan điều tra hoặc khởi kiện vụ án tranh chấp dân sự.Việc không trả tiền cho bạn có cấu thành tội lừa đảo hay không sẽ phụ thuộc kết quả điều tra của cơ quan có thẩm quyền.
Nhà em có căn hộ chung thuộc dự án nhà ở xã hội, hiện nay đã có sổ đỏ và đủ điều kiện thời gian 5 năm để chuyển nhượng. Em xin hỏi các loại phí, thuế chuyển nhượng được tính như thế nào ạ?
Nguyễn Thị Thúy, 32 tuổi, Hà Nội
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Trường hợp căn hộ của bạn đã đủ điều kiện chuyển nhượng, thì các bên phải chịu các khoản thuế, lệ phí như sau: – Đối với người bán, phải chịu thuế thu nhập cá nhân là 2% trên tổng giá trị tài sản chuyển nhượng. Trường hợp bạn chỉ có căn nhà duy nhất, thì bạn không phải chịu khoản thuế này.- Đối với bên mua, chịu lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị chuyển nhượng. Ngoài ra các bên còn phải chịu lệ phí công chứng, lệ phí thẩm định hồ sơ, lệ phí địa chính.Các bên có quyền thỏa thuận việc bên nào phải chịu một phần hoặc toàn bộ các loại thuế, lệ phí trên.
Trường hợp căn hộ của bạn đã đủ điều kiện chuyển nhượng, thì các bên phải chịu các khoản thuế, lệ phí như sau: – Đối với người bán, phải chịu thuế thu nhập cá nhân là 2% trên tổng giá trị tài sản chuyển nhượng. Trường hợp bạn chỉ có căn nhà duy nhất, thì bạn không phải chịu khoản thuế này.- Đối với bên mua, chịu lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị chuyển nhượng. Ngoài ra các bên còn phải chịu lệ phí công chứng, lệ phí thẩm định hồ sơ, lệ phí địa chính.Các bên có quyền thỏa thuận việc bên nào phải chịu một phần hoặc toàn bộ các loại thuế, lệ phí trên.
Chú tôi có miếng đất, diện tích trong giấy tờ là 2.000 m2 (đất nông nghiệp trồng lúa) nhưng trên thực tế đo đạc là 2.300 m2. Tôi phải làm sao để hợp thức hóa 300 m2 bị chênh lệch?
Dương Minh Hữu Khanh, 35 tuổi, 130/1 đường 30 F6 Gò Vấp, TP HCM
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Theo quy định tại khoản 5 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai. .Theo quy định tại khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017 (bổ sung Điều 24a cho Nghị định 43/2014/NĐ-CP) thì trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì thực hiện như sau:a) Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định này;b) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này;c) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 23 của Nghị định này;đ) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo quy định tại Điều 70 và cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.đ) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ diện tích thửa đất thực hiện theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này.
Theo quy định tại khoản 5 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai. .Theo quy định tại khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017 (bổ sung Điều 24a cho Nghị định 43/2014/NĐ-CP) thì trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì thực hiện như sau:a) Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định này;b) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này;c) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 23 của Nghị định này;đ) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo quy định tại Điều 70 và cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.đ) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ diện tích thửa đất thực hiện theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này.
Tôi đã đặt cọc một phòng tại một dự án ở Đà Nẵng. Theo thông tin ban đầu thì thời gian bàn giao là vào quý 2/2018. Tuy nhiên đến nay, dự án ngừng xây và không biết đến bao giờ mới xây lại và khi nào thì hoàn thành. Hợp đồng không ghi về thời gian bàn giao. Như vậy tôi không thể lấy lại tiền nếu muốn hủy việc mua bán này, đúng không thưa luật sư?
Thân Thị Minh Hải, 31 tuổi, Đà Nẵng
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Do không được tiếp cận hợp đồng đặt cọc mua căn hộ nên chúng tôi không thể xác định được quy định về phạt cọc, trả lại tiền đặt cọc như thế nào trong trường hợp dự án bị chậm tiến độ, từ đó không thể khẳng định khả năng lấy lại tiền đặt cọc của bạn như thế nào.Trường hợp bạn yêu cầu bên chủ đầu tư hoàn tiền cọc cho bạn mà không được đáp ứng thì bạn có thể khởi kiện, yêu cầu tòa án xét xử buộc chủ đầu tư phải trả lại tiền đặt cọc và khoản tiền phạt cọc, nếu có cho bạn.Trường hợp khởi kiện ra tòa thì bạn có nghĩa vụ phải cung cấp cho tòa án các chứng cứ chứng minh cho yêu cầu đòi tiền cọc là có căn cứ và hợp pháp. Kết quả xét xử phụ thuộc rất lớn vào chứng cứ mà các bên cung cấp.
Do không được tiếp cận hợp đồng đặt cọc mua căn hộ nên chúng tôi không thể xác định được quy định về phạt cọc, trả lại tiền đặt cọc như thế nào trong trường hợp dự án bị chậm tiến độ, từ đó không thể khẳng định khả năng lấy lại tiền đặt cọc của bạn như thế nào.Trường hợp bạn yêu cầu bên chủ đầu tư hoàn tiền cọc cho bạn mà không được đáp ứng thì bạn có thể khởi kiện, yêu cầu tòa án xét xử buộc chủ đầu tư phải trả lại tiền đặt cọc và khoản tiền phạt cọc, nếu có cho bạn.Trường hợp khởi kiện ra tòa thì bạn có nghĩa vụ phải cung cấp cho tòa án các chứng cứ chứng minh cho yêu cầu đòi tiền cọc là có căn cứ và hợp pháp. Kết quả xét xử phụ thuộc rất lớn vào chứng cứ mà các bên cung cấp.
Tôi đang ở trên miếng đất khoảng 7 sào. Trước mặt nhà tôi đang ở có một đường mương tự phát chảy ngang qua và phần mương đó cũng thuộc diện tích đất của nhà tôi. Mỗi mùa mưa đến là nước ngập hết và tràn vào cả miếng đất vì không có lối thoát nào cả. Tôi đã ý kiến và làm đơn lên xã để làm lối thoát chung nhưng không thấy giải quyết. Mọi người ý kiến rằng cái mương đó đã có từ lâu và là mương chung nên không được lấp. Giờ tôi muốn lấp luôn đường mương thì có vi phạm pháp luật không? Xin cám ơn luật sư.
Hồ Đức Tuyển, 37 tuổi, Long Thành, Đồng Nai
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Theo quy định tại điều 245 của Bộ luật Dân sự về quyền đối với bất động sản liền kề thì quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).Điều 246 Bộ luật này quy định quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc.Khoản 3 điều 248 Bộ luật Dân sự quy định không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.Như vậy, với các quy định nói trên, mương nước đó đã hình thành do địa thế tự nhiên (nước chảy từ chỗ có vị trí cao xuống vị trí thấp), nên bạn có nghĩa vụ tôn trọng sự tồn tại của mương. Trường hợp bạn tự ý lấp mà không được sự đồng ý của các gia đình liên quan là vi phạm pháp luật.Để hạn chế thiệt hại cho gia đình bạn thì các bên liên quan có thể thỏa thuận về việc đắp thành mương cao hơn hoặc cống hóa mương. Chi phí do các bên thỏa thuận.
Theo quy định tại điều 245 của Bộ luật Dân sự về quyền đối với bất động sản liền kề thì quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).Điều 246 Bộ luật này quy định quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thoả thuận hoặc theo di chúc.Khoản 3 điều 248 Bộ luật Dân sự quy định không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.Như vậy, với các quy định nói trên, mương nước đó đã hình thành do địa thế tự nhiên (nước chảy từ chỗ có vị trí cao xuống vị trí thấp), nên bạn có nghĩa vụ tôn trọng sự tồn tại của mương. Trường hợp bạn tự ý lấp mà không được sự đồng ý của các gia đình liên quan là vi phạm pháp luật.Để hạn chế thiệt hại cho gia đình bạn thì các bên liên quan có thể thỏa thuận về việc đắp thành mương cao hơn hoặc cống hóa mương. Chi phí do các bên thỏa thuận.
 |
| Luật sư Vũ Tiến Vinh tại tòa soạn VnExpress. |
Xin luật sư tư vấn giúp, địa chỉ người sở hữu ghi trong sổ đỏ không đúng với địa chỉ ghi trong sổ hộ khẩu có ảnh hưởng gì tới tính pháp lý của sổ không? Địa chỉ sổ đỏ ghi theo địa chỉ của CMND trong quá trình làm thủ tục sang nhượng có nên đi điều chỉnh lại không?
Bảo Huỳnh, 42 tuổi, Quận Gò Vấp, TP HCM
Bảo Huỳnh, 42 tuổi, Quận Gò Vấp, TP HCM
Luật sư Đỗ Trọng Linh:
Theo quy định tại khoản 4 điều 95 Luật Đất đai, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này;h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.Như vậy, với các quy định nói trên, trường hợp của bạn không phải đăng ký biến động (có thể tạm hiểu là đính chính) lại cho trùng khớp về địa chỉ giữa Giấy chứng nhận và sổ hộ khẩu. Việc khác biệt này không ảnh hưởng hoặc gây khó khăn gì khi bạn chuyển nhượng hoặc khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói chung.
Theo quy định tại khoản 4 điều 95 Luật Đất đai, đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này;h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hoà giải thành về tranh chấp đất đai được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.Như vậy, với các quy định nói trên, trường hợp của bạn không phải đăng ký biến động (có thể tạm hiểu là đính chính) lại cho trùng khớp về địa chỉ giữa Giấy chứng nhận và sổ hộ khẩu. Việc khác biệt này không ảnh hưởng hoặc gây khó khăn gì khi bạn chuyển nhượng hoặc khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói chung.
Diện tích đất đang sử dụng là 4m x 7,5m. Giấy tờ chuyển nhượng bằng giấy tay, ngày nhận chuyển nhượng là 1/10/2010. Vậy gia đình tôi có làm giấy tờ (chứng nhận quyền sử dụng đất) để hợp thức hóa được không? Hộ khẩu hiện tại của gia đình tôi ở Đà Nẵng.
Bành Quốc Vĩnh Trung, 41 tuổi, Huyện Nhà Bè, TP HCM
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo đó,1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày15/10/1993;đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.Như vậy, nếu bạn thuộc đáp ứng được các quy định nói trên thì về nguyên tắc sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo đó,1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày15/10/1993;đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.Như vậy, nếu bạn thuộc đáp ứng được các quy định nói trên thì về nguyên tắc sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Tôi xin tách thửa lô đất nông nghiệp đủ điều kiện (hơn 200 m2). Cán bộ yêu cầu phần đất còn lại phải chuyển đổi thành đất thổ cư với tất cả nhà trên đó. Ngôi nhà trên phần đất ấy khi xây chỉ là cấp 4 nên không ai có ý kiến gì? Xin hỏi yêu cầu như vậy đúng hay sai?
Từ Thanh Quãng, 60 tuổi
Đỗ Trọng Linh:
Hiện nay Luật Đất đai không quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa đối với đất thổ cư, đất nông nghiệp… Diện tích tối thiểu ở mỗi địa phương do UBND cấp tỉnh ban hành.Quy định này yêu cầu thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu đã được quy định.Căn cứ thông tin bạn cung cấp thì chúng tôi hiểu rằng diện tích còn lại dưới 200m2 nên không đủ điều kiện để được tách thửa. Chính vì vậy, cán bộ địa chính đã hướng dẫn bạn làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất của diện tích còn lại từ đất nông nghiệp sang đất ở. Hướng dẫn này là phù hợp, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.Tuy nhiên, bạn cũng cần lưu ý rằng nếu được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước của phần diện tích chuyển đổi.
Hiện nay Luật Đất đai không quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa đối với đất thổ cư, đất nông nghiệp… Diện tích tối thiểu ở mỗi địa phương do UBND cấp tỉnh ban hành.Quy định này yêu cầu thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách thửa phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu đã được quy định.Căn cứ thông tin bạn cung cấp thì chúng tôi hiểu rằng diện tích còn lại dưới 200m2 nên không đủ điều kiện để được tách thửa. Chính vì vậy, cán bộ địa chính đã hướng dẫn bạn làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất của diện tích còn lại từ đất nông nghiệp sang đất ở. Hướng dẫn này là phù hợp, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất.Tuy nhiên, bạn cũng cần lưu ý rằng nếu được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước của phần diện tích chuyển đổi.
Ba mẹ em sinh ra năm người con, sau đó ly hôn. Ba lấy vợ sau sinh thêm hai con. Ba em nát rượu, tinh thần không được bình thường, bị chú ruột của em sống cạnh nhà “mượn” sổ đỏ cầm cố vay ngân hàng nhưng không ai biết. Năm 2016, em về quê thăm thì ba nói chuyện này, nhờ em qua lấy lại thì chú viết giấy hứa tháng 9/2017 trả. Tháng 6/2017 ba đột ngột qua đời, sổ đỏ chú vẫn giữ và không chịu trả vì chú “cắm” đất của ba em vay ngân hàng. Bây giờ em phải làm gì để đòi lại sổ đỏ nếu chú không tự nguyện trả? Và xin luật sư tư vấn trường hợp này thì chia tài sản nhà đất như thế nào?
Trần Thị Mai Lệ, 32 tuổi, Tân Hiệp, Hóc Môn, TP HCM
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Do bạn không nói rõ việc “cho mượn” được thực hiện dưới hình thức nào nên chúng tôi chia ra thành hai trường hợp sau đây:Trường hợp thứ nhất, bố bạn sang tên (mua bán, tặng cho) thửa đất cho chú ruột và sau đó chú ruột dùng sổ đỏ đứng tên mình thế chấp cho ngân hàng để vay tiền. Trường hợp này, bạn có quyền khởi kiện tranh chấp hợp đồng với tư cách là người thừa kế của bố bạn.Trường hợp thứ hai, bố bạn là người bảo lãnh cho chú ruột vay tiền thông qua hợp đồng bảo lãnh giữa bố bạn và ngân hàng. Trường hợp này, bạn có thể khởi kiện tranh chấp hợp đồng bảo lãnh.Tuy nhiên, dù khởi kiện theo quan hệ pháp luật nào thì bên bạn cũng phải chứng minh được bản chất của sự việc là bố bạn cho chú ruột mượn sổ đỏ để vay tiền ngân hàng. Bằng chứng là Giấy cam kết, lời khai của các nhân chứng, sự kiện pháp lý là bố bạn vẫn sinh sống tại nhà đất mà đã cho chú ruột mượn sổ đỏ cho đến khi qua đời…Trên thực tế, việc đòi lại sổ đỏ trong trường hợp này là rất khó, thường phải đi theo hướng tìm căn cứ để chứng minh giao dịch mua bán/tặng cho giữa bố bạn và chú bạn hoặc hợp đồng thế chấp giữa chú bạn và ngân hàng bị vô hiệu. Trên cơ sở đó, tòa án sẽ tuyên trả lại sổ đỏ cho gia đình bạn.Về việc chia nhà đất:Do nhà đất của bạn hiện đang được thế chấp tại ngân hàng nên hiện tại không thể chia (thừa kế) được. Việc chia thừa kế chỉ có thể được thực hiện khi gia đình bạn đã được nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do bạn không nói rõ việc “cho mượn” được thực hiện dưới hình thức nào nên chúng tôi chia ra thành hai trường hợp sau đây:Trường hợp thứ nhất, bố bạn sang tên (mua bán, tặng cho) thửa đất cho chú ruột và sau đó chú ruột dùng sổ đỏ đứng tên mình thế chấp cho ngân hàng để vay tiền. Trường hợp này, bạn có quyền khởi kiện tranh chấp hợp đồng với tư cách là người thừa kế của bố bạn.Trường hợp thứ hai, bố bạn là người bảo lãnh cho chú ruột vay tiền thông qua hợp đồng bảo lãnh giữa bố bạn và ngân hàng. Trường hợp này, bạn có thể khởi kiện tranh chấp hợp đồng bảo lãnh.Tuy nhiên, dù khởi kiện theo quan hệ pháp luật nào thì bên bạn cũng phải chứng minh được bản chất của sự việc là bố bạn cho chú ruột mượn sổ đỏ để vay tiền ngân hàng. Bằng chứng là Giấy cam kết, lời khai của các nhân chứng, sự kiện pháp lý là bố bạn vẫn sinh sống tại nhà đất mà đã cho chú ruột mượn sổ đỏ cho đến khi qua đời…Trên thực tế, việc đòi lại sổ đỏ trong trường hợp này là rất khó, thường phải đi theo hướng tìm căn cứ để chứng minh giao dịch mua bán/tặng cho giữa bố bạn và chú bạn hoặc hợp đồng thế chấp giữa chú bạn và ngân hàng bị vô hiệu. Trên cơ sở đó, tòa án sẽ tuyên trả lại sổ đỏ cho gia đình bạn.Về việc chia nhà đất:Do nhà đất của bạn hiện đang được thế chấp tại ngân hàng nên hiện tại không thể chia (thừa kế) được. Việc chia thừa kế chỉ có thể được thực hiện khi gia đình bạn đã được nhận lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tôi có lô đất diện tích 75m2, và đồng sở hữu với một số gia đình khác trong tổng diện tích 1.600 m2 hiện là đất nuôi trồng thủy sản. Theo kỳ hạn, đến năm 2022 hết hạn. Xin hỏi, tôi có thể tách thửa của mình để đứng tên sổ riêng và có được cấp phép xây nhà trên đó không? Sau khi hết hạn sổ hồng thì có được phép gia hạn sử dụng đất không, thủ tục thế nào?
Nguyễn Long, Đồng Nai
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc chuyển nhượng đất nuôi trồng thủy sản có liên quan đến diện tích tối thiểu để được tách thửa. Nếu diện tích thửa mới được hình thành hoặc thửa còn lại nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì không được phép chuyển nhượng.Diện tích tối thiểu do UBND tỉnh của mỗi địa phương quyết định trên cơ sở như cầu sử dụng đất và điều kiện quỹ đất của tỉnh.Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy diện tích đất nuôi trồng thủy sản 75 m2 là quá nhỏ so với diện tích tối thiểu của các tỉnh thành. Do vậy, khả năng cao là không đủ điều kiện tách thửa (đồng nghĩa với việc tách riêng sổ đỏ)Trường hợp đủ điều kiện tách thửa mà người sử dụng đất muốn xây nhà trên đất thì phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở.Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc chuyển nhượng đất nuôi trồng thủy sản có liên quan đến diện tích tối thiểu để được tách thửa. Nếu diện tích thửa mới được hình thành hoặc thửa còn lại nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì không được phép chuyển nhượng.Diện tích tối thiểu do UBND tỉnh của mỗi địa phương quyết định trên cơ sở như cầu sử dụng đất và điều kiện quỹ đất của tỉnh.Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy diện tích đất nuôi trồng thủy sản 75 m2 là quá nhỏ so với diện tích tối thiểu của các tỉnh thành. Do vậy, khả năng cao là không đủ điều kiện tách thửa (đồng nghĩa với việc tách riêng sổ đỏ)Trường hợp đủ điều kiện tách thửa mà người sử dụng đất muốn xây nhà trên đất thì phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nuôi trồng thủy sản sang đất ở.Theo quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
Chị cùng quê tôi có 300 m2 đất trồng cây lâu năm. Do điều kiện kinh tế nên chị ấy bán cho tôi 100m2 vào năm 2008. Nhưng thời điểm đó tôi ở xa, diện tích đất lại nhỏ nên không làm sổ đỏ được. Bây giờ tôi muốn tách diện tích đất của mình ra và làm sổ đỏ có được không? Nếu được, quy trình như thế nào?
Nguyễn Thị Mai, 32 tuổi, Huyện Châu Thành, Tiền Giang
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Theo quy định của pháp luật về đất đai thì UBND tỉnh ban hành quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa (chuyển nhượng, tặng cho). Nếu diện tích của thửa mới hình thành và diện tích phần còn lại nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì không được phép tách thửa.Do bạn không nói rõ bạn ở tỉnh nào nên chúng tôi không thể trả lời bạn diện tích 100m2 bạn mua có đủ điều kiện tách thửa hay không. Để biết được có đủ điều kiện tách thửa hay không bạn có thể liên hệ với cán bộ địa chính xã nơi có đất để biết chính xác.Trường hợp đủ điều kiện tách thửa và bạn đủ điều kiện nhận chuyển nhượng thì thủ tục như sau:Theo quy định tại điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất1. Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.Để biết thêm các thông tin chi tiết, bạn có thể liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể.
Theo quy định của pháp luật về đất đai thì UBND tỉnh ban hành quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa (chuyển nhượng, tặng cho). Nếu diện tích của thửa mới hình thành và diện tích phần còn lại nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì không được phép tách thửa.Do bạn không nói rõ bạn ở tỉnh nào nên chúng tôi không thể trả lời bạn diện tích 100m2 bạn mua có đủ điều kiện tách thửa hay không. Để biết được có đủ điều kiện tách thửa hay không bạn có thể liên hệ với cán bộ địa chính xã nơi có đất để biết chính xác.Trường hợp đủ điều kiện tách thửa và bạn đủ điều kiện nhận chuyển nhượng thì thủ tục như sau:Theo quy định tại điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất1. Người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.Để biết thêm các thông tin chi tiết, bạn có thể liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể.
Gia đình tôi vừa rồi có dồn điền đổi thửa thì chuyển đổi được diện tích nuôi trồng thuỷ sản, nhà tôi đã đào ao thả cá một nửa diện tích và còn lại vẫn trồng lúa. Bây giờ, tôi muốn xin phép xây nhà kiên cố trên mảnh đất đó được không và thủ tục ra sao? Luật sư hướng dẫn cho tôi.
Nguyễn Văn Thăng, 30 tuổi, xóm Chằm Thượng Lan Việt Yên Bắc Giang
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Để được xây nhà trên đất nông nghiệp, gia đình bạn phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (diện tích đất được chuyển đổi tùy thuộc hạn mức của từng địa phương cụ thể).Theo khoản 1 điều 57 Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 điều này, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.Theo điều 69 Nghị định 43/2014, trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.Trường hợp được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì bạn tiến hành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Để được xây nhà trên đất nông nghiệp, gia đình bạn phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (diện tích đất được chuyển đổi tùy thuộc hạn mức của từng địa phương cụ thể).Theo khoản 1 điều 57 Luật Đất đai năm 2013, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 điều này, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.Theo điều 69 Nghị định 43/2014, trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.Trường hợp được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì bạn tiến hành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Tôi xin hỏi trích lục bản đồ là gì và khi bán đất dự án có cần trích lục bản đồ hay không?
Phạm Công Minh, 32 tuổi, Bình Tân, TP HCM
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Trích lục bản đồ địa chính là văn bản pháp lý được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người yêu cầu. Trích tục bản đồ địa chính gồm các thông tin căn bản sau: tên, địa chỉ chủ sử dụng đất, địa chỉ thửa đất, số thửa, diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc đất (được giao, thuê, nhận chuyển nhượng, tặng cho…), bản vẽ thửa đất, chiều dài các cạnh, chữ ký, đóng dấu của cơ quan cấp trích lục.Về thành phần hồ sơ khi chuyển nhượng đất dự án, pháp luật không quy định phải có trích lục bản đồ địa chính.
Trích lục bản đồ địa chính là văn bản pháp lý được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người yêu cầu. Trích tục bản đồ địa chính gồm các thông tin căn bản sau: tên, địa chỉ chủ sử dụng đất, địa chỉ thửa đất, số thửa, diện tích, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc đất (được giao, thuê, nhận chuyển nhượng, tặng cho…), bản vẽ thửa đất, chiều dài các cạnh, chữ ký, đóng dấu của cơ quan cấp trích lục.Về thành phần hồ sơ khi chuyển nhượng đất dự án, pháp luật không quy định phải có trích lục bản đồ địa chính.
Gia đình tôi có một mảnh đất nông nghiệp đứng tên má tôi. Ba tôi vừa mất. Má muốn ủy quyền cho tôi làm thủ tục bán. Xin hỏi thủ tục pháp lý nào để có thể bán miếng đất trên?
Nguyễn Lâm, 46 tuổi, quận 1, TP HCM
Luật sư Đỗ Trọng Linh:
Theo khoản 1 điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định tài sản chung của vợ chồng:1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định: Việc định đoạt tài sản chung đối với bất động sản, động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu thì phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng.Do bố bạn đã chết, vì vậy phần tài sản của bố trong khối tài sản chung với mẹ bạn (quyền sử dụng đất) và tài sản riêng của bố bạn nếu có là di sản thừa kế, do đó mẹ bạn không thể ủy quyền cho bạn bán thửa đất đó được.Để bán được thửa đất đó gia đình bạn có thể lựa chọn một trong hai cách sau:- Gia đình bạn làm thủ tục phân chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật. Sau khi phân chia di sản thừa kế có hiệu lực pháp luật, gia đình bạn sẽ đăng ký biến động đất đai đối với thửa đất đó. Sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký biến động đất đai các đồng thừa cùng nhau bán hoặc ủy quyền cho một người đứng ra bán thửa đất đó.- Gia đình bạn cũng làm thủ tục phân chia di sản thừa kế như trên và đồng thời tất cả những người ở hàng thừa kế thứ nhất làm thủ tục từ chối nhận di sản thừa kế và để lại toàn bộ di sản thừa kế của bố bạn cho mẹ bạn được hưởng. Sau khi hoàn tất thủ tục khai nhận và từ chối nhận di sản, mẹ bạn làm thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký biến động, mẹ bạn có thể bán hoặc ủy quyền cho bất kỳ ai bán thửa đất đó.
Theo khoản 1 điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định tài sản chung của vợ chồng:1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định: Việc định đoạt tài sản chung đối với bất động sản, động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu thì phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng.Do bố bạn đã chết, vì vậy phần tài sản của bố trong khối tài sản chung với mẹ bạn (quyền sử dụng đất) và tài sản riêng của bố bạn nếu có là di sản thừa kế, do đó mẹ bạn không thể ủy quyền cho bạn bán thửa đất đó được.Để bán được thửa đất đó gia đình bạn có thể lựa chọn một trong hai cách sau:- Gia đình bạn làm thủ tục phân chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật. Sau khi phân chia di sản thừa kế có hiệu lực pháp luật, gia đình bạn sẽ đăng ký biến động đất đai đối với thửa đất đó. Sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký biến động đất đai các đồng thừa cùng nhau bán hoặc ủy quyền cho một người đứng ra bán thửa đất đó.- Gia đình bạn cũng làm thủ tục phân chia di sản thừa kế như trên và đồng thời tất cả những người ở hàng thừa kế thứ nhất làm thủ tục từ chối nhận di sản thừa kế và để lại toàn bộ di sản thừa kế của bố bạn cho mẹ bạn được hưởng. Sau khi hoàn tất thủ tục khai nhận và từ chối nhận di sản, mẹ bạn làm thủ tục đăng ký biến động đất đai tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký biến động, mẹ bạn có thể bán hoặc ủy quyền cho bất kỳ ai bán thửa đất đó.
Em mua mảnh đất trồng cây lâu năm vào năm 2014 với diện tích 2.000 m2 trong đó sổ đỏ ghi nhận là 1.000 m2 , phần còn lại chưa lên sổ. Đất đã được xây tường gạch bao quanh 2.000 m2. Vậy em cần những thủ tục gì để làm giấy tờ cho toàn bộ thửa đất mà em đã mua? Đất của em không nằm trong khu quy hoạch nào của thành phố cả.
Nguyễn Hà, 38 tuổi, Quận 2, TP HCM
Luật sư Đỗ Trọng Linh:
Theo quy định tại mục 20 điều 2 Nghị Định 01/2017 ngày 6/1/2017, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014 quy định chi tiết Luật Đất đai bổ sung điều 24a như sau:Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đấtTrường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại điều 100 của Luật đất đai, điều 18 của Nghị định này và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện như sau:1. Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau:a) Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại điều 79, khoản 2 điều 82 và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc (thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm) theo quy định tại điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã;b) Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại điều 79, khoản 2 điều 82 và thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho thửa đất gốc theo quy định tại điều 70 của Nghị định này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 100 của Luật đất đai, điều 18 của Nghị định này. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.2. Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà diện tích đất tặng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại điều 100 của Luật Đất đai, điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:a) Thực hiện thủ tục cấp lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại điều 70 và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã;b) Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này cho toàn bộ diện tích thửa đất nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 100 của Luật đất đai, điều 18 của Nghị định này.Về thủ tục thực hiệnTheo điều 10 Thông tư 24/2014 /TT-BTNMT quy định thành phần hồ sơ khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận.1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gồm có:a) Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;c) Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.Như vậy nếu thửa đất của bạn thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì bạn chuẩn bị các giấy tờ được quy định tại Điều 10 Thông tư 24/2014/ TT-BTNMT nêu trên nộp cho cơ quan đã Giấy chứng nhận cho bạn để làm thủ tục cấp đổi lại Giấy chứng nhận do diện tích tăng thêm.
Theo quy định tại mục 20 điều 2 Nghị Định 01/2017 ngày 6/1/2017, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 43/2014 quy định chi tiết Luật Đất đai bổ sung điều 24a như sau:Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đấtTrường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại điều 100 của Luật đất đai, điều 18 của Nghị định này và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện như sau:1. Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau:a) Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại điều 79, khoản 2 điều 82 và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc (thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm) theo quy định tại điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã;b) Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại điều 79, khoản 2 điều 82 và thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho thửa đất gốc theo quy định tại điều 70 của Nghị định này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 100 của Luật đất đai, điều 18 của Nghị định này. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.2. Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 mà diện tích đất tặng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại điều 100 của Luật Đất đai, điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:a) Thực hiện thủ tục cấp lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại điều 70 và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã;b) Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này cho toàn bộ diện tích thửa đất nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 100 của Luật đất đai, điều 18 của Nghị định này.Về thủ tục thực hiệnTheo điều 10 Thông tư 24/2014 /TT-BTNMT quy định thành phần hồ sơ khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận.1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gồm có:a) Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;c) Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.Như vậy nếu thửa đất của bạn thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì bạn chuẩn bị các giấy tờ được quy định tại Điều 10 Thông tư 24/2014/ TT-BTNMT nêu trên nộp cho cơ quan đã Giấy chứng nhận cho bạn để làm thủ tục cấp đổi lại Giấy chứng nhận do diện tích tăng thêm.
Chào luật sư, gia đình tôi có mua được một căn nhà trên đường Tôn Đản, quận 4 (TP HCM) được hơn một năm nay. Đầu năm 2018, bên UBND gửi giấy khảo sát về đền bù giải tỏa (tiền mặt, cấp nhà tái định cư,…) do nhà tôi nằm trong khu vực quy hoạch.
Tôi muốn hỏi, khi nhận được bảng khảo sát này nhà tôi đã chính thức nằm trong diện quy hoạch hay là còn phải ra một biên bản công nhận chính thức nào nữa không? Trong thời gian này tôi có được bán hoặc xây dựng mới không?
Cảm ơn luật sư
Tôi muốn hỏi, khi nhận được bảng khảo sát này nhà tôi đã chính thức nằm trong diện quy hoạch hay là còn phải ra một biên bản công nhận chính thức nào nữa không? Trong thời gian này tôi có được bán hoặc xây dựng mới không?
Cảm ơn luật sư
Trần Minh Lâm, 30 tuổi, Tôn Đản, quận 4
Luật sư Đỗ Trọng Linh:
Điều 49 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê…).Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển đổi quyền sử dụng đất mà sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển nhượng mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch quyền sử dụng đất phải điều chỉnh, huỷ bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, huỷ bỏ việc thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.Căn cứ vào quy định của pháp luật như đã trích dẫn ở trên, trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được công bố và có quyết định thu hồi đất đối với thửa đất của gia đình bạn thì bạn không được xây dựng mới khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép như đã trích dẫn ở trên.
Điều 49 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê…).Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển đổi quyền sử dụng đất mà sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển nhượng mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch quyền sử dụng đất phải điều chỉnh, huỷ bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, huỷ bỏ việc thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.Căn cứ vào quy định của pháp luật như đã trích dẫn ở trên, trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được công bố và có quyết định thu hồi đất đối với thửa đất của gia đình bạn thì bạn không được xây dựng mới khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép như đã trích dẫn ở trên.
Xin luật sư tư vấn giúp tôi trình tự mua bán nhà đất có và không có sổ hồng, sổ đỏ? Tôi có một mảnh đất nông nghiệp ở tỉnh Bình Thuận nhưng hết hạn sử dụng từ 3/2015. Tôi phải làm thủ tục gì để được gia hạn thời gian sử dụng đất? Đất này hiện vẫn trồng lúa.
Ung Lê Huy, 41 tuổi, Bình Chánh, TP HCM.
Luật sư Đỗ Trọng Linh:
Khoản 2 điều 74 Nghị định 43/2014 (đã được sửa đổi, bổ sung) quy định:Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và khoản 3 điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.Trường hợp hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 điều này có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất;b) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;c) Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 điều 126 và khoản 3 điều 210 của Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.Trường hợp bạn có nhu cầu xác định lại thời hạn sự dụng đất trên Giấy chứng nhận, khi làm thủ tục gia hạn, bạn phải nộp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, kèm theo chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường; Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp. Thời hạn sử dụng đất được gia hạn là 50 năm (Theo quy định tại điều 126 Luật Đất đai năm 2013).
Khoản 2 điều 74 Nghị định 43/2014 (đã được sửa đổi, bổ sung) quy định:Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và khoản 3 điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.Trường hợp hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 điều này có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất;b) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;c) Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 điều 126 và khoản 3 điều 210 của Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.Trường hợp bạn có nhu cầu xác định lại thời hạn sự dụng đất trên Giấy chứng nhận, khi làm thủ tục gia hạn, bạn phải nộp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, kèm theo chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường; Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận gia hạn sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp. Thời hạn sử dụng đất được gia hạn là 50 năm (Theo quy định tại điều 126 Luật Đất đai năm 2013).
Xin hỏi luật sư, tách sổ đỏ một mảnh đất cần những yêu cầu và phải làm những thủ tục gì?
Trần Hoàng Phương, 28 tuổi, Nam Từ Liên – Hà Nội
Luật sư Đỗ Trọng Linh:
Trên phương diện pháp lý thì việc tách sổ đỏ thực chất là khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.Theo điều 167 Luật Đất đai 2014, người sử dụng đất có các quyền:Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại điều 188 Luật Đất đai 2014 như sau:1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 của Luật này;b) Đất không có tranh chấp;c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d) Trong thời hạn sử dụng đất.2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của luật này.3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.Mục 31 điều 2 Nghị định 01/2017 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.Từ những căn cứ của pháp luật đã được viện dẫn ở trên, nếu bạn đáp ứng đủ các điều kiện như đã viện dẫn thì bạn có quyên tách thửa đất thông qua việc chuyển nhượng, tặng cho… quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trên phương diện pháp lý thì việc tách sổ đỏ thực chất là khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.Theo điều 167 Luật Đất đai 2014, người sử dụng đất có các quyền:Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại điều 188 Luật Đất đai 2014 như sau:1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 điều 168 của Luật này;b) Đất không có tranh chấp;c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;d) Trong thời hạn sử dụng đất.2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của luật này.3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.Mục 31 điều 2 Nghị định 01/2017 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.Từ những căn cứ của pháp luật đã được viện dẫn ở trên, nếu bạn đáp ứng đủ các điều kiện như đã viện dẫn thì bạn có quyên tách thửa đất thông qua việc chuyển nhượng, tặng cho… quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Xin chào luật sư. Hiện nay một số chủ đầu tư ký hợp đồng góp vốn với khách hàng để huy động vốn thực hiện dự án. Vậy khi tôi mua đất bằng hợp đồng này thì có rủi ro gì? Khi chủ đầu tư không thực hiện tiến độ giao sổ đỏ đúng theo thỏa thuận góp vốn?Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn khi dự án chửa đủ điều kiện huy động vốn theo luật kinh doanh bất động sản thì tôi có thể gửi đơn kiện chủ đầu tư lên cơ quan quản lý Nhà nước nào, theo quy định của luật pháp?3. Hiện nay, tại Đà Nẵng, Quảng Nam thị trường đang giao dịch đất nền bằng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn? Việc này có đúng luật?
Nguyễn Viết Tám, 38 tuổi, Đặng Thùy Trâm, Đà Nẵng
Luật sư Vũ Tiến Vinh :
Cảm ơn câu hỏi của bạn.Trường hợp bạn góp vốn với chủ đầu tư để thực hiện dự án là việc mua tài sản hình thành trong tương lai. Giao dịch này tiềm ẩn một số rủi ro: chủ đầu tư không sử dụng tiền góp vốn đúng mục đích, dẫn đến dự án bị chậm tiến độ, chậm bàn giao tài sản cho người mua; Việc mua tài sản hình thành trong tương lai cũng sẽ gặp khó khăn trong việc kiểm soát chất lượng công trình, diện tích căn hộ…Sau khi nhận bàn giao căn hộ, việc cấp sổ đỏ cũng có thể gặp nhiều khó khăn do chủ đầu tư chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hoặc quá trình xây dựng căn hộ, dự án không đúng thiết kế đã được phê duyệt…Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn khi chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp cho người góp vốn thì họ có quyền khởi kiện tranh chấp hợp đồng dân sự tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của Bộ Luật dân sự, Luật Nhà ở và các văn bản có liên quan.Về việc bạn hỏi thị trường tại Quảng Nam, Đà Nẵng giao dịch đất nền bằng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn có đúng pháp luật hay không, chúng tôi không đủ thông tin, cơ sở để xác định việc chuyển nhượng là đúng hay sai.
Cảm ơn câu hỏi của bạn.Trường hợp bạn góp vốn với chủ đầu tư để thực hiện dự án là việc mua tài sản hình thành trong tương lai. Giao dịch này tiềm ẩn một số rủi ro: chủ đầu tư không sử dụng tiền góp vốn đúng mục đích, dẫn đến dự án bị chậm tiến độ, chậm bàn giao tài sản cho người mua; Việc mua tài sản hình thành trong tương lai cũng sẽ gặp khó khăn trong việc kiểm soát chất lượng công trình, diện tích căn hộ…Sau khi nhận bàn giao căn hộ, việc cấp sổ đỏ cũng có thể gặp nhiều khó khăn do chủ đầu tư chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước hoặc quá trình xây dựng căn hộ, dự án không đúng thiết kế đã được phê duyệt…Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn khi chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp cho người góp vốn thì họ có quyền khởi kiện tranh chấp hợp đồng dân sự tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của Bộ Luật dân sự, Luật Nhà ở và các văn bản có liên quan.Về việc bạn hỏi thị trường tại Quảng Nam, Đà Nẵng giao dịch đất nền bằng chuyển nhượng hợp đồng góp vốn có đúng pháp luật hay không, chúng tôi không đủ thông tin, cơ sở để xác định việc chuyển nhượng là đúng hay sai.
Vợ chồng tôi mua một miếng đất, trích lục quy hoạch có ghi: “Toàn bộ thửa đất quy hoạch đất ở thuộc khu vực tái định cư huyện…”. Vậy tôi mua thì có găp rủi ro bị quy hoạch thu hồi không?
Trương Ái Loan, 39 tuổi, Nha Trang, Khánh Hòa
Luật sư Đỗ Trọng Linh:
Điều 49 Luật Đất đai 2014 quy định về việc thực hiện quy hoặc, kế hoạch sử dụng đất như sau:- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.- Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.- Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.- Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 điều này.- Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.Căn cứ vào quy định nêu trên nếu thửa đất của gia đình bạn thuộc đất quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc xây nhà đê ở khi đất đó là đất ở. Khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được công bố thì đất đó mới bị thu hồi.
Điều 49 Luật Đất đai 2014 quy định về việc thực hiện quy hoặc, kế hoạch sử dụng đất như sau:- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.- Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.- Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.- Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 điều này.- Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.Căn cứ vào quy định nêu trên nếu thửa đất của gia đình bạn thuộc đất quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc xây nhà đê ở khi đất đó là đất ở. Khi có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được công bố thì đất đó mới bị thu hồi.
Tôi có hai tình huống xin được luật sư tư vấn:Thứ nhất, ông A là chủ sở hữu một quyền sử dụng đất. Ông A bán một phần quyền sử dụng đất này cho ông B, chưa sang tên giấy chứng nhận (lý do đất chưa tách thửa được). Sau đó, ông A lại đi thế chấp toàn bộ quyền sử dụng đất này cho ngân hàng, có đăng ký giao dịch bảo đảm tại văn phòng công chứng hợp lệ. Xin hỏi pháp luật xử lý như thế nào? Nếu đứng trên góc độ ngân hàng những khả năng thiệt hại nào có thể xảy ra?
Thứ hai, ông A là chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Ông A đi thế chấp quyền sử dụng đất này cho ngân hàng, có đăng ký giao dịch bảo đảm hợp lệ. Sau đó, ông A lại đi bán đất này cho ông B, có mời thừa phát lại lập vi bằng. Vậy trách nhiệm của thừa phát lại trong vi bằng này thế nào? Nếu ông A không trả nợ được ngân hàng, phải xử lý tài sản để thu hồi nợ thì ngân hàng có thể thực hiện được không?
Thứ hai, ông A là chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Ông A đi thế chấp quyền sử dụng đất này cho ngân hàng, có đăng ký giao dịch bảo đảm hợp lệ. Sau đó, ông A lại đi bán đất này cho ông B, có mời thừa phát lại lập vi bằng. Vậy trách nhiệm của thừa phát lại trong vi bằng này thế nào? Nếu ông A không trả nợ được ngân hàng, phải xử lý tài sản để thu hồi nợ thì ngân hàng có thể thực hiện được không?
Đào Thị Nhung, 28 tuổi, Quận 7, TP HCM
Luật sư Đỗ Trọng Linh:
– Trường hợp thứ nhất:Theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2014 thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;Căn cứ vào quy định nêu trên về nguyên tắc việc mua bán viết tay giữa ông A và ông B là không có hiệu lực, khi có tranh chấp giữa ông A và ông B hoặc tranh chấp ông A, và Ngân hàng thì việc mua bán nay có thể bị tuyên vô hiệu (vô hiệu do không tuân thủ về hình thức)Theo Điều 131 Bộ luật dân sự, giao dịch vô hiệu sẽ không phát sinh hiệu lực, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá bằng tiền đê hoàn trả.Trong trường hợp bên B đã thực hiện (trả tiền) được ít nhất 2/3 giá trị thửa đất đã mua cho bên A, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó được quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.Còn trên góc độ pháp lý, ngân hàng có thể xảy ra những rủi ro nào điều đó còn phụ thuộc vào Hợp đồng thế chấp giữa ông A với ngân hàng thỏa thuận với nhau như thế nào.Trường hợp thứ hai:Việc ông A đã thế chấp thửa đất tại ngân hàng có đăng ký giao dịch đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật, sau đó ông A lại bán cho ông B có phù hợp với quy định của pháp luật hay không phải căn cứ vào Hợp đồng thế chấp giữa ông A và ngân hàng đã thỏa thuận trong Hợp đồng thế chấp.Trong trường hợp hợp đồng thế chấp tại ngân hàng thực hiện đúng theo quy định của pháp luật mà trong hợp đồng đó các bên thỏa thuận không được chuyển dịch thửa đất đã thế chấp với bất kỳ lý do gì (trừ trường hợp được Ngân hàng đồng ý) về nguyên tắc Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông A và ông B là vô hiệu. Ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận để thu hồi nợ.Khi có tranh chấp trong trường hợp này, tổ chức lập vi bằng sẽ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, trách nhiệm của tổ chức lập vi bằng đến đâu phụ thuộc vào chứng cứ của các bên đưa ra.
– Trường hợp thứ nhất:Theo quy định tại điểm a, điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2014 thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;Căn cứ vào quy định nêu trên về nguyên tắc việc mua bán viết tay giữa ông A và ông B là không có hiệu lực, khi có tranh chấp giữa ông A và ông B hoặc tranh chấp ông A, và Ngân hàng thì việc mua bán nay có thể bị tuyên vô hiệu (vô hiệu do không tuân thủ về hình thức)Theo Điều 131 Bộ luật dân sự, giao dịch vô hiệu sẽ không phát sinh hiệu lực, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá bằng tiền đê hoàn trả.Trong trường hợp bên B đã thực hiện (trả tiền) được ít nhất 2/3 giá trị thửa đất đã mua cho bên A, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó được quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.Còn trên góc độ pháp lý, ngân hàng có thể xảy ra những rủi ro nào điều đó còn phụ thuộc vào Hợp đồng thế chấp giữa ông A với ngân hàng thỏa thuận với nhau như thế nào.Trường hợp thứ hai:Việc ông A đã thế chấp thửa đất tại ngân hàng có đăng ký giao dịch đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật, sau đó ông A lại bán cho ông B có phù hợp với quy định của pháp luật hay không phải căn cứ vào Hợp đồng thế chấp giữa ông A và ngân hàng đã thỏa thuận trong Hợp đồng thế chấp.Trong trường hợp hợp đồng thế chấp tại ngân hàng thực hiện đúng theo quy định của pháp luật mà trong hợp đồng đó các bên thỏa thuận không được chuyển dịch thửa đất đã thế chấp với bất kỳ lý do gì (trừ trường hợp được Ngân hàng đồng ý) về nguyên tắc Hợp đồng chuyển nhượng giữa ông A và ông B là vô hiệu. Ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận để thu hồi nợ.Khi có tranh chấp trong trường hợp này, tổ chức lập vi bằng sẽ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, trách nhiệm của tổ chức lập vi bằng đến đâu phụ thuộc vào chứng cứ của các bên đưa ra.
Năm 2011, tôi mua một nền đất ở Long An, có sổ hồng. Sau một thời gian không đi thăm đất, đường xá thay đổi, hiện tại tôi không thể xác định đất tôi nằm ở chỗ nào. Vậy xin hỏi luật sư trong trường hợp của tôi phải làm gì để tìm lại đất?
Lê Ngọc Tài, 31 tuổi, Thủ Đức
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Để xác định được vị trí thửa đất, bạn có thể liên hệ với cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn nơi có đất để được chỉ dẫn.
Để xác định được vị trí thửa đất, bạn có thể liên hệ với cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn nơi có đất để được chỉ dẫn.
Khi chuyển nhượng đất, hai bên ký hợp đồng đặt cọc bằng giấy viết tay, có người làm chứng ký. Sau đó bên bán không muốn thực hiện hợp đồng trên, phải bồi thường hợp đồng theo thỏa thuận ghi trong bản hợp đồng là 1000 m2 đất cho bên mua. Bên bán đã thực hiện giao đất cho bên mua dưới sự làm chứng của tổ dân phố. Tuy nhiên sau đó họ không làm thủ tục pháp lý để sang tên cho bên mua. Nay bên bán kiện bên mua, yêu cầu toà hủy hợp đồng chuyển nhượng để lấy lại đất, và trả lại tiền cọc cho bên mua. Vậy bên bán sai hay đúng? Tôi xin hỏi hợp đồng đặt cọc như vậy có giá trị pháp lý không?
Lê Thị Kim Oanh, 40 tuổi, Phú Quốc
Lê Thị Kim Oanh, 40 tuổi, Phú Quốc
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Để xác định được hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay không, trách nhiệm phạt cọc (nếu có) của các bên như thế nào thì chúng tôi phải được nghiên cứu hợp đồng đặt cọc mà các bên đã ký kết cũng như các thỏa thuận khác, nếu có. Tương tự việc xác định giá trị pháp lý đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng vậy.Tuy nhiên, về mặt nguyên tắc, nếu bên nhận cọc vi phạm thì mất tiền cọc và phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận.Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự thì giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.Như vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng mà bạn nêu không vi phạm các quy định tại điều 117 nói trên thì được pháp luật công nhận, bảo vệ. Trường hợp có vi phạm thì giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu. Theo quy định tại điều 131 Bộ luật Dân sự thì, giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Để xác định được hợp đồng đặt cọc có hiệu lực hay không, trách nhiệm phạt cọc (nếu có) của các bên như thế nào thì chúng tôi phải được nghiên cứu hợp đồng đặt cọc mà các bên đã ký kết cũng như các thỏa thuận khác, nếu có. Tương tự việc xác định giá trị pháp lý đối với Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng vậy.Tuy nhiên, về mặt nguyên tắc, nếu bên nhận cọc vi phạm thì mất tiền cọc và phải chịu phạt cọc theo thỏa thuận.Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự thì giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.Như vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng mà bạn nêu không vi phạm các quy định tại điều 117 nói trên thì được pháp luật công nhận, bảo vệ. Trường hợp có vi phạm thì giao dịch có thể bị tuyên vô hiệu. Theo quy định tại điều 131 Bộ luật Dân sự thì, giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
Tôi xin hỏi, trường hợp ha mẹ đẻ đã ly hôn và đều đã kết hôn với người khác mà nay một trong hai người muốn cho con đẻ 16 tuổi một lô đất thì người con đó có thể đứng tên một mình trên sổ đỏ không? Thủ tục chuyển nhượng qua công chứng như thế nào?
Anh Sáu, 59 tuổi, phường Hòa An
Anh Sáu, 59 tuổi, phường Hòa An
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Theo quy định tại điều 20 Bộ luật Dân sự 2015, người từ đủ mười tám tuổi trở lên là người thành niên. Con đẻ 16 tuổi theo quy định của pháp luật là người chưa thành niên.Khoản 4 Điều 21 Bộ luật Dân sự quy định: Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.Như vậy, để người con 16 tuổi có thể đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần phải có người đại diện theo pháp luật.Điều 136 Bộ luật Dân sự quy định đối với con chưa thành niên thì cha, mẹ là người đại diện theo pháp luật.Để người con được nhận lô đất thì người còn lại (người không tặng cho con lô đất) sẽ làm người đại diện cho con. Hợp đồng tặng cho lô đất được công chứng như các trường hợp thông thường. Bên nhận tặng cho là người con 16 tuổi và người đại diện cho người con. Sau khi hợp đồng được công chứng, người đại diện cho con thực hiện thủ tục trước bạ sang tên theo quy định của pháp luật về đất đai.
Theo quy định tại điều 20 Bộ luật Dân sự 2015, người từ đủ mười tám tuổi trở lên là người thành niên. Con đẻ 16 tuổi theo quy định của pháp luật là người chưa thành niên.Khoản 4 Điều 21 Bộ luật Dân sự quy định: Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.Như vậy, để người con 16 tuổi có thể đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần phải có người đại diện theo pháp luật.Điều 136 Bộ luật Dân sự quy định đối với con chưa thành niên thì cha, mẹ là người đại diện theo pháp luật.Để người con được nhận lô đất thì người còn lại (người không tặng cho con lô đất) sẽ làm người đại diện cho con. Hợp đồng tặng cho lô đất được công chứng như các trường hợp thông thường. Bên nhận tặng cho là người con 16 tuổi và người đại diện cho người con. Sau khi hợp đồng được công chứng, người đại diện cho con thực hiện thủ tục trước bạ sang tên theo quy định của pháp luật về đất đai.
Tôi xin hỏi mua nhà phải chuẩn bị những giấy tờ gì?
Nguyễn Hoa, 28 tuổi, Hà Nội
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Bên mua nhà cần chuẩn bị những giấy tờ sau:Bản chính một trong giấy tờ tùy thân: CMND, hộ chiếu, thẻ căn cước công dân.Bản chính sổ hộ khẩu gia đìnhNếu bạn đã kết hôn thì cần có bản sao có công chứng Giấy chứng nhận kết hôn. Nếu độc thân (hiện tại không có hôn nhân) thì cần có bản chính hoặc bản sao.Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân trong thời hạn không quá 06 tháng kể từ ngày cấp.
Bên mua nhà cần chuẩn bị những giấy tờ sau:Bản chính một trong giấy tờ tùy thân: CMND, hộ chiếu, thẻ căn cước công dân.Bản chính sổ hộ khẩu gia đìnhNếu bạn đã kết hôn thì cần có bản sao có công chứng Giấy chứng nhận kết hôn. Nếu độc thân (hiện tại không có hôn nhân) thì cần có bản chính hoặc bản sao.Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân trong thời hạn không quá 06 tháng kể từ ngày cấp.
Xin hỏi luật sư, tôi mua căn hộ chung cư đã hoàn thiện thì khi ký hợp đồng mua bán có phải ra công chứng không? Ngoài ra, khi mua căn hộ với hình thức góp vốn có phải ra công chứng khi ký hợp đồng với chủ đầu tư không?
Loan Pham, 30 tuổi, Hà Nội
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Theo quy định của Bộ Luật dân sự, các giao dịch liên quan đến bất động sản phải được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, nếu bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thì pháp luật không đòi hỏi hợp đồng mua bán căn hộ phải được công chứng, chứng thực. Việc có công chứng, chứng thực hay không là do hai bên thỏa thuận.
Tương tự với hợp đồng góp vốn cũng vậy, pháp luật không đòi hỏi hợp đồng phải công chứng, chứng thực nếu bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Thưa luật sư, tôi muốn nhờ hỗ trợ tư vấn giúp tôi. Xin chân thành cảm ơn luật sư!
– Mẹ tôi có hai người con gái. Mẹ tôi đứng tên trên sổ đỏ (đất xây nhà này là nhà đất từ ông bà để lại cho mẹ tôi). Mẹ tôi và em gái tôi đi ở một nơi khác gần 30 năm nay. Nhưng vô tình đã bị thất lạc mất đi sổ đỏ nhà trước đó. Hiện nay mẹ tôi và em gái tôi quay về lại đòi bán nhà, đòi sổ đỏ. Và không có sổ nên mẹ tôi tự đi lên xã khai báo mất làm lại sổ và khai chỉ có một người con là em gái tôi và đòi đuổi tôi ra khỏi nhà.
– Trong trường hợp này tôi phải làm gì để hợp tình hợp lý đúng pháp luật.
– Mẹ tôi có hai người con gái. Mẹ tôi đứng tên trên sổ đỏ (đất xây nhà này là nhà đất từ ông bà để lại cho mẹ tôi). Mẹ tôi và em gái tôi đi ở một nơi khác gần 30 năm nay. Nhưng vô tình đã bị thất lạc mất đi sổ đỏ nhà trước đó. Hiện nay mẹ tôi và em gái tôi quay về lại đòi bán nhà, đòi sổ đỏ. Và không có sổ nên mẹ tôi tự đi lên xã khai báo mất làm lại sổ và khai chỉ có một người con là em gái tôi và đòi đuổi tôi ra khỏi nhà.
– Trong trường hợp này tôi phải làm gì để hợp tình hợp lý đúng pháp luật.
Nguyễn Minh, 52 tuổi, Bà Điểm, Hóc Môn, TP HCM
Luật sư Đỗ Trọng Linh:
Khoản 16, Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.Căn cứ vào quy định nêu trên, trường hợp mẹ bạn bị mất sổ đỏ sau đó làm thủ tục cấp lại được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận và cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mẹ bạn thì mẹ bạn là người quản lý và sử dụng hợp pháp thửa đất trên.Theo quy định, người có sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất có toàn quyền quyết định như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, để lại thừa kế… cho người khác theo quy định của pháp luật.Như vậy, về nguyên tắc mẹ bạn có quyền bán ngôi nhà đó dẫn đến bạn không có chỗ ở. Chính vì vậy, theo quan điểm của chúng tôi bạn nên phân tích cho mẹ bạn không nên bán căn nhà này vì đây là tài sản của ông cha để lại, hơn nữa bạn cũng là một thành viên trong gia đình đang quản lý và sử dụng căn nhà đó hoặc bạn có thể thoả thuận để mua lại căn nhà đó.Trong trường hợp nguyện vọng của bạn không được mẹ bạn đồng ý, khi xảy ra tranh chấp công sức duy trì, tôn tạo thửa đất và căn nhà đó sẽ được toà án ghi nhận và mẹ bạn phải có trách nhiệm hoàn trả bằng tiền tương xứng với công sức của bạn bỏ ra duy trì, tôn tạo.
Tôi có mua một căn nhà 4 tầng và sinh sống ở đó từ năm 2008, có sổ đỏ riêng tôi đang cầm, nhưng chưa sang tên. Hiện tại chủ cũ sống ở nước ngoài và nhiều năm nay tôi không liên lạc được. Vậy tôi có thể làm gì để sang tên sổ đỏ. Tôi có giấy bán nhà viết tay của chủ cũ. Cảm ơn luật sư.
Lê Văn Huyen, 38 tuổi, Thịnh Liệt, Hoàng Mai, Hà Nội
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Cảm ơn câu hỏi của bạnTheo quy định của pháp luật, việc chuyển nhượng nhà ở giữa cá nhân với cá nhân phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau khi công chứng, các bên phải thực hiện thủ tục trước bạ sang tên theo quy định pháp luật.Để thực hiện việc sang tên, bạn cần liên hệ với người bán để làm hợp đồng chuyển nhượng. Nếu bên bán không về được, có thể ủy quyền cho người khác, thay mặt họ chuyển nhượng tài sản ở Việt Nam. Việc không liên lạc được với người bán, thì bạn không thể làm thủ tục sang tên, bởi giấy mua bán viết tay của bạn không có giá trị trong việc đăng ký sang tên trước bạ.
Cảm ơn câu hỏi của bạnTheo quy định của pháp luật, việc chuyển nhượng nhà ở giữa cá nhân với cá nhân phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Sau khi công chứng, các bên phải thực hiện thủ tục trước bạ sang tên theo quy định pháp luật.Để thực hiện việc sang tên, bạn cần liên hệ với người bán để làm hợp đồng chuyển nhượng. Nếu bên bán không về được, có thể ủy quyền cho người khác, thay mặt họ chuyển nhượng tài sản ở Việt Nam. Việc không liên lạc được với người bán, thì bạn không thể làm thủ tục sang tên, bởi giấy mua bán viết tay của bạn không có giá trị trong việc đăng ký sang tên trước bạ.
Tôi có mua lại một căn hộ chung cư của anh trai, đang thắc mắc về thủ tục sang tên đổi chủ và thuế thu nhập cho hợp đồng mua bán này, nói là mua bán nhưng phần lớn là được cho tặng từ anh trai nên cần được luật sư tư vấn tận tình.
Chân thành cảm ơn luật sư, chúc anh và gia đình sức khỏe.
Chân thành cảm ơn luật sư, chúc anh và gia đình sức khỏe.
Phạm Văn Đạo, 32 tuổi, KĐT Kim Văn Kim Lũ – Đại Kim – HM – HN
Luật sư Đỗ Trọng Linh:
Theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 3, Thông tư 111/2013 ngày 15 tháng 8 năm 2013 hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định thì những trường hợp thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sau đây được miễn thuế thu nhập cá nhân.Chuyển nhượng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.Bên cạnh đó, điều 18 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 được sửa đổi bổ sung năm 2012 quy định thu nhập trước thuế từ thừa kế vượt trên 10 triệu đồng phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 10% theo quy định của biểu thuế toàn phần được quy định tại điều 23 Luật thuế thu nhập cá nhân nêu trên.Từ những căn cứ của pháp luật được trích dẫn ở trên, theo quan điểm của chúng tôi, bạn và anh trai nên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở để được miễn thuế theo quy định của pháp luật như đã nêu ở trên.
Theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 3, Thông tư 111/2013 ngày 15 tháng 8 năm 2013 hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định thì những trường hợp thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sau đây được miễn thuế thu nhập cá nhân.Chuyển nhượng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.Bên cạnh đó, điều 18 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 được sửa đổi bổ sung năm 2012 quy định thu nhập trước thuế từ thừa kế vượt trên 10 triệu đồng phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 10% theo quy định của biểu thuế toàn phần được quy định tại điều 23 Luật thuế thu nhập cá nhân nêu trên.Từ những căn cứ của pháp luật được trích dẫn ở trên, theo quan điểm của chúng tôi, bạn và anh trai nên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở để được miễn thuế theo quy định của pháp luật như đã nêu ở trên.
Thưa luật sư, tôi muốn hỏi, làm sao xác định sổ đỏ đó là của miếng đất đó. Nếu lấy 1 sổ đỏ cùng khu vực và bán 1 miếng khác thì làm thế nào để biết. Trong quá trình sang nhượng, cán bộ địa chính có xuống kiểm tra không, và có báo người mua khi xuống không. Xin cảm ơn luật sư.
Nguyễn Vĩ Phụng, 31 tuổi, An Thạnh, Thuận An, Bình Dương
Luật sư Vũ Tiến Vinh:
Cảm ơn bạn đã hỏiTheo quy định của Luật Đất đai, thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có đầy đủ các thông tin như: số thửa, diện tích, hướng đất, cạnh tiếp giáp với lối đi chung, chiều dài các cạnh… Căn cứ vào thông tin này, người mua đối chiếu với hiện trạng thửa đất trên thực tế để xem có phù hợp không. Việc lấy một sổ đỏ cùng khu vực và bán một miếng khác là rất khó có thể xảy ra vì mỗi thửa đất có những đặc điểm, thông tin riêng biệt. Trường hợp người mua có nghi ngờ về vị trí thửa đất không phù hợp theo mô tả trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể đề nghị cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn nơi có thửa đất xác định, chỉ dẫn.Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ thửa đất thì pháp luật không đòi hỏi phải có sự kiểm tra của cán bộ địa chính cũng như sự có mặt của người mua.
Cảm ơn bạn đã hỏiTheo quy định của Luật Đất đai, thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có đầy đủ các thông tin như: số thửa, diện tích, hướng đất, cạnh tiếp giáp với lối đi chung, chiều dài các cạnh… Căn cứ vào thông tin này, người mua đối chiếu với hiện trạng thửa đất trên thực tế để xem có phù hợp không. Việc lấy một sổ đỏ cùng khu vực và bán một miếng khác là rất khó có thể xảy ra vì mỗi thửa đất có những đặc điểm, thông tin riêng biệt. Trường hợp người mua có nghi ngờ về vị trí thửa đất không phù hợp theo mô tả trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể đề nghị cán bộ địa chính xã, phường, thị trấn nơi có thửa đất xác định, chỉ dẫn.Trường hợp chuyển nhượng toàn bộ thửa đất thì pháp luật không đòi hỏi phải có sự kiểm tra của cán bộ địa chính cũng như sự có mặt của người mua.
Chào luật sư! Tôi có mua miếng đất hơn 100m2, là đất trồng cây lâu năm. Trên mục quyền sử dụng đất có ghi: Thời hạn sử dụng tới năm 2019 nghĩa là sao ạ? Tới lúc đó tôi có bị thu hồi đất hay phải đi đổi sổ không ạ. Rất mong nhận được tư vấn của luật sư! Tôi xin chân thành cảm ơn!
Pham Thi Giang, 34 tuổi, Vinh Thanh, Yen Thanh, Nghe An
Luật sư Đỗ Trọng Linh: Theo quy định của pháp luật, thời hạn sử dụng đất được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định thời gian sử dụng của thửa đất đó. Chính vì vậy, thửa đất của bạn đến năm 2019 là hết hạn sử dụng.Khoản 2 điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hộ gia đình, cá nhân sản xuất đất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất (trường hợp của bạn là năm 2019) thì được tiếp tục sử dụng theo thời hạn quy định tại khoản 1 điều 126 và khoản 3 điều 210 Luật Đất đai mà không phải là thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.Trường hợp hộ gia đình có nhu cầu xác nhận lại thời hạn sử dụng trên giấy chứng nhận chứng nhận thì thực hiện trình tự thủ tục như sau.a. Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác định lại thời hạn sử dụng đất; b. UBND cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai;c. Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn sử dụng quy định tại khoản 1 điều 126 và khoản 3 điều 210 Luật Đất đai vào giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.Trường hợp bạn có nhu cầu xác định lại thời hạn sử dụng đất trên giấy chứng nhận khi làm thủ tục gia hạn phải nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính cho cơ quan tài nguyên và môi trường. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác định gia hạn, sử dụng đất vào giấy chứng nhận đã cấp, trao giấy chứng nhận cho người được cấp. Thời hạn sử dụng đất được gia hạn là 50 năm (theo quy định tại điều 126 Luật Đất đai 2013).Từ những căn cứ của pháp luật được trích dẫn ở trên, khi hết thời hạn sử dụng đất, không nhất thiết bạn phải làm thủ tục xin gia hạn.Tạm biệt, hẹn các bạn tại buổi phỏng vấn trực tiếp tiếp theo.
Nguồn: Phinvest.com.vn