Thách thức trong phát triển bất động sản công nghiệp
Được đánh giá là phân khúc tiềm năng của thị trường nhưng bất động sản công nghiệp đang phải đối mặt với nhiều thách thức, khó khăn.
Nhiều thách thức
Tại diễn đàn Bất động sản Công nghiệp Việt Nam 2019 diễn ra mới đây tại Hà Nội, ông Trần Quốc Trung – Phó Vụ trưởng Vụ quản lý các khu kinh tế (Bộ Kế hoạch Đầu tư) cho biết, đến hết năm 2018, cả nước có 326 khu công nghiệp, khu chế xuất được thành lập với tổng diện tích hơn 95,6 nghìn ha. Trong đó, 251 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích hơn 66,2 nghìn ha. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đi vào hoạt động đạt 73,9%.
Về thu hút đầu tư vào khu công nghiệp, tính đến cuối năm 2018, cả nước có 8.060 dự án FDI (127,2 tỉ USD), vốn đầu tư thực hiện khoảng 73,7%. Bên cạnh các dự án FDI, cả nước có 7.311 dự án đầu tư trong nước (834,3 nghìn tỷ đồng), vốn thực hiện đạt khoảng 50,3%. Tổng doanh thu của các doanh nghiệp trong khu công nghiệp đạt khoảng 200,6 tỷ USD; kim ngạch xuất khẩu đạt 127,7 tỷ USD (chiếm tỉ trọng 52,4% kim ngạch xuất khẩu của cả nước). Các khu công nghiệp đóng góp vào ngân sách nhà nước hơn 85,7 nghìn tỉ đồng, tạo việc làm cho 3,3 triệu lao động.
Với những con số ấn tượng trên, Việt Nam đã và đang là điểm đến hấp dẫn của đầu tư công nghiệp sản xuất trong khu vực Đông Nam Á, trở thành trung tâm công nghiệp mới nổi của khu vực. Tuy nhiên, theo ông Trung, thực trạng xây dựng và phát triển khu công nghiệp đang vấp phải một số hạn chế, vướng mắc nhất định.
Thứ nhất, công tác bảo vệ môi trường khu công nghiệp chưa đáp ứng yêu cầu đặt ra.
Thứ hai, vấn đề nhà ở, phúc lợi xã hội và đời sống công nhân trong khu công nghiệp chưa được cải thiện rõ rệt.
Thứ ba, quy hoạch phát triển nguồn nhân lực gắn với ngành nghề thu hút đầu tư trong các khu công nghiệp còn thiếu.
Thứ tư, việc huy động vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp còn khó khăn.
Thứ năm, chính sách hiện hành còn một số điểm vướng mắc chưa thuận lợi cho thu hút đầu tư, phát triển các khu công nghiệp.
7 giải pháp tạo đà tăng trưởng
Trước những thách thức trên, ông Nguyễn Trần Nam – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, để tiếp tục thu hút dòng vốn FDI chất lượng, qua đó tạo đà cho bất động sản công nghiệp bứt phá và phát triển theo hướng bền vững, hiệu quả cần tập trung vào một số giải pháp cụ thể.
Thứ nhất, cần đổi mới tư duy và công tác lập quy hoạch đất công nghiệp nằm trong quy hoạch tổng thể của vùng, địa phương và cả nước. Bên cạnh đó, cần tập trung quy hoạch các khu công nghiệp và cụm công nghiệp sạch, sinh thái, thân thiện môi trường và thu hút công nghệ cao với các mục tiêu phát triển bền vững, lâu dài. Việc lập quy hoạch cần được thực hiện đồng bộ và công bố công khai để các nhà đầu tư nghiên cứu, nắm bắt cơ hội và tham gia đầu tư sớm.
Thứ hai, tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào cơ sở hạ tầng, trong xu hướng phát triển không ngừng của logistics/công nghiệp. Nền tảng cơ sở hạ tầng vượt trội là yếu tố cạnh tranh mạnh mẽ so với các nước khác, nhất là những quốc gia đã và đang có thị trường bất động sản công nghiệp phát triển.
Trong bối cảnh ngân sách Nhà nước còn hạn hẹp, cần đẩy mạnh các hình thức hợp tác công tư, với sự quản lý và giám sát chặt chẽ, dựa trên cơ chế đấu thầu công khai, minh bạch để thu hút đầu tư vào cơ sở hạ tầng. Việc phát triển hạ tầng cần chú trọng hệ thống đường cao tốc, cảng biển và mạng lưới tiện ích, kể cả năng lượng tái tạo… Khi hệ thống cơ sở hạ tầng chủ chốt và mạng lưới vận tải đa phương thực sự phát triển sẽ giảm chi phí hậu cần và đáp ứng các dự án có giá trị cao hơn trong tương lai.
Thứ ba, minh bạch hóa thông tin về thị trường bất động sản với những chính sách ổn định dài hạn, ổn định và có tính đảm bảo mức độ rủi ro chính sách, tạo tâm lý an tâm cho các nhà đầu tư trong nước và quốc tế. Nhà nước cần minh bạch hóa các thông tin quy hoạch, tín dụng, thuế, phí… tạo điều kiện để các doanh nghiệp cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng trong nền kinh tế thị trường.
Thứ tư, để giữ chân các nhà đầu tư trong dài hạn, chính phủ cũng nên lưu tâm tới việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính và hải quan rườm rà cũng như cải thiện sự kết nối đồng bộ giữa các lĩnh vực kinh tế.
Thứ năm, Nhà nước cần tăng tính cạnh tranh cho chi phí giao dịch qua biên giới, bao gồm chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục và chi phí xuất nhập khẩu. Ở Việt Nam, chi phí này đang kém cạnh tranh hơn so với hầu hết các nước trong khu vực. Hiện chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục của Việt Nam chiếm hơn 30% so với mức 10 – 15% ở các nước phát triển như Singapore. Sự khác biệt đáng kể trong cấu trúc chi phí cho thấy nhóm chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục cần tập trung cải thiện nhiều hơn.
Thứ sáu, Chính phủ cần nghiên cứu và có ứng xử phù hợp với xu hướng áp dụng công nghiệp 4.0 trong việc phát triển thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam. Sự ra đời của công nghiệp 4.0 với sự cải tiến trong công nghệ thông tin và tự động hóa sẽ thay đổi bức tranh toàn cảnh ngành công nghiệp. Thế hệ nhà xưởng mới trong tương lai dự kiến sẽ là những nhà xưởng có quy mô nhỏ nhưng được kết nói xuyên suốt và đồng bộ.
Thứ bảy, khi phát triển bất động sản công nghiệp ở Việt Nam, cần quan tâm giải quyết các vấn đề về môi trường và sức ép lên hạ tầng. Song hành cùng tiềm năng, bất động sản công nghiệp cũng đối mặt với không ít những lo ngại cho môi trường, hạ tầng giao thông… Do đó, Nhà nước cần tính toán kỹ và dự báo được những rủi ro có thể xảy ra, để có thể vừa phát triển nhanh và bền vững.